Жылжымайтын мүлікпен жасалатын мәмілелер

Тұрғын үйге қажетті шарты болып табылады қалыпты өмір, әр адам және осы әрекет объектісі ретінде азаматтық-құқықтық қарым-қатынастар. Соңғы кезде ең өзекті мәселенің бірі болды проблема тұрғын үй меншік және тұрғын үй құқықтық қатынастары. Өзектілігі зерттеу тақырыбы анықталады:
а) мәселе-халықты тұрғын үймен қамтамасыз етілмегені ел;
б) жер-жерде туындаған қиындықтарына жасасу және ресімдеу азаматтық-құқықтық мәмілелерді жасауды;
в) постояннянными өзгерістермен және толықтырулармен норматино-құқықтық базасын тұрғын үй құқықтық қатынастары. Бұл жұмыстың мақсаты зерттеу болып табылады құқықтық қатынастар саласындағы тұрғын үй құқығының осы уақыт аралығында біздің елімізде.
Қарау осы тақырыпты келесідей міндеттер қояды:
1. Қарау негізгі азаматтық-құқықтық мәмілелер саласында тұрғын үй құқықтық қатынастары.
2. Зерттеу кезіндегі туындайтын қиындықтар жасау және ресімдеу мәмілелер тұрғын үй меншігі.
3. Мәселені заңсыз мәмілелерді жасау тұрғын үй нарығында.
4. Ашу мәні және қажеттілігі білім саласындағы тұрғын үй құқықтық қатынастары мен курсанттар үшін шекарашы-офицерлер.
Барысында дипломдық жұмысты жазу пайдаланылған келесі әдістері:
· әдебиеттерді зерттеу;
· қорыту, мерзімдік баспасөз материалдарын;
· нормативтік-құқықтық актілеріне тұрғын үй заңнамасы;
· зерттеу және қорыту норма шығармашылық қызмет мемлекеттік басқару органдарының реттеу кезінде тұрғын үйге құқықтық қатынастардан.
1-тарау. Мәміле ұғымы

 

А) Анықтау мәміле

 

Тұрғысынан азаматтық заң кәсіпкерлік қызмет — қарамастан, идет ли сөйлеу өндіру, сауда, көлік, банк немесе биржалық операциялар және тағы сол сияқтылар, — ұсынылуы мүмкін қалай жасауға, әр түрлі мәмілелер.
Мәміле актілер, саналы , мақсатты, ерік іс-әрекеттер, — жеке және заңды тұлғалар, сондайақ олар қол жеткізуге ұмтылады, белгілі бір құқықтық салдары[1].
Мәміле — заңды әрекет. Бұл олар ерекшеленеді құқыққа қарсы іс-қимыл — деликтов ( зиян келтіру, азаматтардың өмірі мен денсаулығына, сондай-ақ басқа тұлғаның мүлкіне ).
Мәміле ретінде волевое действие. Мәні мәміле жасайды ерік-жігер мен тараптардың өз еркін білдіруін: ерік жауап береді сұрақ: «не хочу «, ал еркін білдіру: «мен ол үшін не істеймін».
Аталған белгілер жиынтығында көрініс тапқан анықтау мәмілелерді, ол-бабында көрсетілген 153 РФ АК «әрекеттеріне азаматтар мен заңды тұлғалардың, қалпына келтіруге бағытталған, өзгерту немесе тоқтату азаматтық құқықтары мен міндеттерін».
Айта кету керек, мәміле сипатталады бес ерекшеліктерімен, олардың кейбіреулерін мен бұрын аталған.
I. Мәмілені білдіреді заңды факт болып табылады ең көп таралған негіз туындаған, өзгертілген немесе тоқтатылған азаматтық құқықтық қатынастар.
II. Мәміле — ерік актісі. Қол жеткізуге бағытталған белгілі бір мақсаттар. Осы мәміле ерекшеленеді оқиғалар. Оқиғалар — табиғи құбылыстар тәртібін шығатын басқа ерік.
III. Мәміле деп танылуы мүмкін заңды іс-әрекет. Емес, заңға қайшы болса да, подпадающее бір белгілі заңға түрдегі мәмілелер.
IV. Мәміле жасалуы тиіс тек сол азаматтармен және ұйымдармен, ерік-жігері, олардың туындатады тиісті құқықтық салдары.
Мәміле ұйымдардың қайшы келмеуі тиіс мақсаттарына , олардың қызметінің көрсетілген құрылтай құжаттарында.
Мәміле ұйымдар жүзеге асырылуы мүмкін органдар, заңды тұлғалардың олардың құзыретіне сәйкес немесе тиісті заңды тұлғалар.
Мәмілелер жасасу кезінде азаматтар үлкен маңызы бар әрекет қабілеттілігі.
V. Мәміле негізінде жүзеге асырылады ерік және оның қатысушылардың ерік білдіру, ол анықтайды мәміленің мазмұны ( нақты құқықтары мен міндеттері).
Ерік-жігері азаматтардың және заңды тұлғалардың тиіс анық көрінеді:
— іс-әрекеттерінде;
— ауызша немесе жазбаша нысанда;
— басқа да іс-әрекеттер жеткілікті айғақтайтын еркіне тұлғалар[2].
Конклюдентные әрекет — қимылдары, олардың негізінде болады жеткілікті болуы туралы айтуға ерік және оның мазмұны, мысалы: ым брокердің жасалатын қор биржасы.
Ерік-жігер адамның білдіруге болады және молчании — жағдайларда тікелей заңда көзделген. Мысалы: мүмкін шарт жасасуды қарастыратын ай сайынғы жеткізу белгілі бір заңда, егер сатып алушы туралы хабарламаса, өзінің бас тарту тауарды алғаннан ішінде қандай да бір мерзім басталғанға дейін кезекті мерзімін ( үндемеу «ИӘ»).
Негізгі шектеу мәмілелер-бабында бекітілген 154 РФ АК. Болуы барлық мәмілелердің жалпы белгілері — совпадение ерік және ерік білдіру заңдылығын іс — әрекеттің болуын жоққа шығармайды олардың бөлімшесі түрлері:
· санына байланысты қатысушы тараптардың мәміле кейде біржақты, екіжақты және көпжақты;
· осыған байланысты, сәйкес келеді ме, міндеттері бір тараптың мәміле белгілі бір әрекеттер жасауға қарсы міндеттеме басқа тараптың ұсыну бойынша материалдық немесе өзге де игіліктер, мәміле бөлінеді возмездные немесе өтеусіз;
· кезде, оған орайластырылады туындауы мәміле, олар бөлінеді нақты және консенсуальные;
· дәрежесіне байланысты шындық мәміле оның негізі (мақсаты) олар каузальными және абстрактными;
· күшіне байланысты заңды салдарын жасалған мәміленің қандай да бір мән-жайлар туындауы мүмкін немесе мүмкін емес туындауы бөлінеді шартты мәміле[3].
Кейде ерекше топқа бөлінеді сенімді немесе фидуциарлық мәміленің негізделген, ерекше, жеке сенімді қарым-қатынастарда тараптардың. Мұндай мәмілелер өте аз кездеседі және тұтастай алғанда тән емес мүліктік айналымы.
Шартты мәміле деп аталады, заңды жасау салдары болып қойылады тәуелділігі қандай да бір мән-жайлар (оқиғалар немесе іс-әрекеттер үшінші адамның) туындауы мүмкін немесе мүмкін емес туындауы болашақта.
Мәміле ойнайды қоғамдық өмірдің көп қырлы рөлі. Сондықтан азаматтық құқықтағы әрекет принципі жарамдылығы — шындығында кез-келген мәмілелерді заңмен тыйым салынбаған, яғни срабатывает принципі бас бостандығынан мәмілелер. Осылайша, біз келесі сұраққа көшеміз.
Б) Шарттары, мәмілелердің жарамдылығы

 

Жарамдылығы үшін мәміленің тануды білдіреді оған қасиеттерді заңды факті туғызушы сол құқықтық нәтижесі, оған ұмтылды субъектілері мәміле. Жарамдылығы үшін мәміленің заңнамасымен анықталады арқылы келесі жүйесін жағдайлар:
Ә. ұстау Заңдылығына мәмілелерді білдіреді оның заңының талаптарына сәйкес.
Әлбетте, бұл процесінде құқықтық мемлекет қалыптасу заңдылығын мәміле қарастырылуы тиіс қазірдің өзінде бірінші кезекте ретінде заңының талаптарына сәйкес, оның истинном түсінуге қалай актісінің жоғары мемлекеттік билік органының.
Б. Қабілеті жеке және заңды тұлғалардың жасайтын оның қатысуға мәміле т. е. әрекет қабілеттілігі мәміле. Мәміле жасай алады адамдар ішінара немесе шектеулі әрекет қабілетіне, өз бетінше жасауға құқылы ғана мәміле рұқсат етілген заңымен.
В. Сәйкестігін ерік және ерік білдіру қатысушылар мәміле. Жарамдылығы үшін мәміленің болжайды сәйкестік ерік және ерік білдіру.
Ж Сақтау нысандары мәміле.
Мәміле туындатады құқықтары мен міндеттерін сақтаған жағдайда, оның түрлері.
Нысаны мәміле деп аталады тәсілі, оның көмегімен тіркеледі еркін бағытталған мәміле жасау.
Нысан мәмілелер арналды-құжат, 158 — 164 РФ АК. Тұрғысынан нысанын ( 158-құжат РФ АК ) ажыратады мәмілелер ауызша және жазбаша, ал санынан жазбаша мәміле — жасалған іс-әрекеттер-қарапайым немесе нотариалдық формада жасалады.
Бұл мәселе мен ойланамын кесте түрінде.
Мәміленің жасалуы мүмкін — жазбаша және ауызша нысанда:

қарапайым жазбаша нысан
нотариалды куәландырылған жазбаша нысаны
мәмілелері жасалады:
n мемлекеттік, кооперативтік және қоғамдық ұйымдардың бір-бірімен және азаматтармен жағдайларды қоспағанда, қашан мәміле орындалады кезінде жасаған.
n жазбаша нысаны предписывается мәмілелерді жасау үшін азаматтардың астам сомаға дәлелденген заңда, ал кейбір мәміле жазбаша нысаны міндетті болып есептеледі және жатты.

 

Тәсіл-бұл мәміле қарапайым жазбаша жасау жолымен, ерекше куәландырылған құжаттың нотариат куәландырған нотариус. Нотариаттық мәміле нысаны тиіс сияқты жағдайларда заңда көзделген, сондай-ақ бар болған жағдайда, тараптардың келісімі туралы нотариаттық мәмілелерді ресімдеу, мұқтаж, соның ішінде заң бойынша.
Мысалы: сыйға тарту үй немесе басқа жылжымайтын мүлік.

Жазбаша нысаны қарағанда жақсы айтылған :
· анықтауға көмектеседі шынайы мәміле мазмұнын ( неисполнимой ең оны жасау);
· оқы-ойға үйретеді азаматтық айналымға қатысушылардың — дәл білдіруге, өз еркің мен аккуратному орындау көзделген мәміле шарттарын;
· жеңілдетеді сотқа және төрелікке жолын кесу жосықсыз қарым-қатынастар тараптардың бірі міндеттерін орындауға туындайтын мәмілелер.

Ауызша нысаны:
мәмілелер жасалады, оның еркін білдіреді сөзбен немесе нысан бағдарлы әрекеттер жағдайларда, заңмен белгіленбесе, жазбаша (жай не нотариалдық) немесе өзге белгілі бір нысан.
Ауызша нысанда жасалатын мәмілелер :
1. мәміле азаматтардың өзара сомаға артық емес белгіленген заңда ( ескі азаматтық кодексіне — 100 руб.), егер заң талап етпейді жазбаша нысанын жасау.
2. мәміле сомасына қарамастан, орындалған кезде.
Конклюдентные әрекет — мінез-құлық арқылы анықталады ниет адамның кіруге мәміле.

 

Жай жазбаша мәміленің нысаны — егер ол сақталған, ол әкеп соқпайды жарамсыз мәміле. Заң белгілейді және неғұрлым жеңіл салдары.
Жағдайларда тікелей заңда көрсетілген сақталмауы, қарапайым жазбаша нысанын мәміле жарамсыздығына әкеп соғады:
— тұрақсыздық айыбы,
— келісім-шарт — кепіл,
— шарт кепілгерлік және т. б. [4].
Егер тараптардың бірі дауласа мәміле жасауға немесе шарттарының бірі болса, онда тараптар құқығынан айырылған жағдайда, дау сілтеме айғақтарына, олар орындайтын өзге де дәлелдемелер заңда көзделген.
Кейде тараптар дәлелдеуге тырысады мәмілені жасау фактісін, бірақ мүмкіндігінен айырылған пайдалануға айғақтарына және жоқ басқа да құралдарын дәлелдемелер ( мысалы: қолхат — құқығынан айырылады қорғауды өзінің талап қою ), жағында, әрине, талап-арыздан бас тартады. Орындау фактісі мәміле мүмкін дәлелденген кезде ғана түсініктемесінде тараптардың немесе басқа да жазбаша дәлелдемелер.
Талаптарды заңын жасау кезінде нотариат куәландырған нысандары мәміле немесе мәмілелердің мұқтаж кейіннен куәлігінде жарамсыздығына әкеп соғады ( өсиетнама, сыйға тарту ).
Алайда РФ АК аударылды сәттер — алып тастау, қашан мәміле жарамды деп танылады, тіпті егер олар нотариат емес куәландырылған.
I. Нотариалды емес куәландырылған мәміле жарамды деп танылады, егер ол емес қамтиды противозаконного.
II. Егер тараптардың бірі осы жалтарса-мәміле нотариат куәландырғаннан.
III. Егер мұндай мәміле толық немесе, тым болмағанда, ішінара орындалды, екінші тарап, бұл жағдайда, сот талап-арызы бойынша мүдделі тараптар деп тануы мүмкін осындай мәмілені жарамды деп және тараптарға оны тиісті мемлекеттік органдар[5].
Мәміленің жарамсыздығы дегеніміз-әрекет жасалған мәміле нысанында емес қасиеттерге ие заңды тұлға, қабілетті породить сол салдарлар болу үшін айтқаным субъектілері.
Мәмілелерді жарамсыз деп тану қорғауға бағытталған құқықтық тәртіпті және күшін жоюға әкеп соғады құқықтары мен міндеттерін, оларды іске асыру әкелді еді бұзылуына.
166-бап РФ АК ойнатады дәстүрлі бөлу жарамсыз мәмілелер оспоримые және ничтожные.
Ал енді қарастырайық ерекшеліктері осы мәмілелер.
Абсолютті — жарамсыз ( ничтожные ) — мәміле жарамсыз күшіне өзі оның талаптарына сәйкес келмеген, заңның, т. е. тану үшін мұндай мәмілені жарамсыз фактілерді анықтау жеткілікті сот ( төрелік сот ) бір ғана фактісі жасалған осындай іс-әрекеттер. Фактісі анықталғанда жасау мүлдем жарамсыз (ничтожных) мәмілелерді юрисдикционный орган өз бастамасы бойынша қолданады әкеп соқтыратын нормаларды сол теріс салдары көзделген жағдайда, оларды жасау.
Салыстырмалы — жарамсыз ( оспоримые ) — мәміле, жарамсыз мәміле болуы тиіс констатирована юрисдикционными органдармен, мүдделі тұлғалардың талап қоюы бойынша, т. е. шындық осындай мәміле жеткізілуіне тәуелді өтініш юрисдикционные органдар, контакт прокурордың, басқа да мүдделі тұлғалар мен ұйымдар[6].
Егер соңғы емес жүгінеді юрисдикционные органдар талап етпейді деп танылсын мәмілені жарамсыз — ол әрекет етеді.
Егер сот дау туралы мәміле мәміле әсерінен алдау жағынан бір субъектілердің, онда ол жарамсыз деп танылуы мүмкін емес өзі, ал кезде ғана дәлелденген жағдайда ақаулық (упречности) субъектісінің еркіне, считающего өзіне обманутым.
Ескерту: А санына ничтожных мәмілелерді мәмілелер жатады талаптарға сәйкес келмейтін заңды ( 168-құжат РФ АК ): «Мәміле талаптарына сәйкес келмейтін заңның немесе өзге де нормативтік құқықтық ничтожна, егер заң белгілемейді, бұл мұндай мәміле оспорима, немесе жоқ өзге де бұзушылықтардың салдарын «.
Ескерту: Б: болмашы мәмілелер жатады жасалған мәмілелер мақсатында көрінеу қайшы мүдделері мемлекет және қоғам. Ондай болып саналуы мүмкін мәміле болған жағдайда ниетінің бір екі тарап. Мысалы: скупка көрінеу краденных заттар.
Тармақ: болмашы мәмілелер жатады внеуставные мәміле, яғни мәміле жасалған іс-әрекеттер-заңды тұлғалар, қарама-қайшы қызметінің мақсаты осы заңды тұлғаның, көрсетілген оның құрылтай шарты, жарғысы ( 173-құжат РФ АК ).
Ескерту: Ж: болмашы мәмілелер мәмілелер жатады, жасалған іс-әрекетке қабілетсіз адамдар ( РФ АК 171-құжат ).
Ескерту: Д: болмашы мәмілелер мәмілелер жатады жалған және қулықпен жасалған.
Жалған мәміле — мәміле жасалған түрі үшін құру ниетінсіз құқықтық салдары. Мысалы: сату, мүлікті түрі үшін, сіз жасыру мүлік тізімдемесі.
Тану мәміле алдамшы екенін білдіреді ережеде тараптардың ештеңе өзгертті.
Притворная сделка — мәміле, ол жасайды бұл автокөліктің басқа мәміле, оған тараптар айтқысы келген. Мысалы: шарт — сыйға тарту, прикрывает сатып алу-сату шарты[7].
Құқықтық болатын зардаптар жасаған жағдайда притворной мәміле мынадай:
-притворную мәмілені таниды емес, жарамды — прикрываемую мәмілені бір тарап келеді жасасуға, юрисдикционные органдар немесе жарамсыз деп таниды, не береді тараптарға жасауға, оның заңнамасында көзделген тәртіпте.
Ескерту: Е: қабілеттерін ортаға салды мәмілелер деп танылады, сондай-ақ сол мәміленің құны-сақталған заңмен талап етілетін нысанды.
Оспоримые мәміле жарамсыз деп танылады, егер:
ескерту: А. Егер ол мәміле іс-әрекетке қабілеті шектеулі жасы бойынша ( яғни, кәмелетке жасы 15 жастан 18 жасқа дейін) ата-анасының келісімінсіз, асырап алушыларының, қамқоршыларының ( 175-бап РФ АК ).
ескерту: Б. Мәміле бойынша мүлікке билік келісімінсіз жасалып, қамқоршылар, тұлғаның әрекетке қабілеттілігі шектеулі деп танылған күшіне спиртті ішімдіктерге немесе есірткі заттармен.
ескерту: В. Мәміле жасалған іс-әрекеттер-іс-әрекетке қабілетті тұлға, онда мәміле жасалған уақытта мұндай жай-күйі, ол мүмкін емес түсіну мәні босатылады.
ескерту: Ж. жасалған Мәмілелер әсерінен елеулі мәні бар жаңылысу ( 178-құжат РФ АК ).
Қате — қате түсінік тұлғалар туралы, сол немесе басқа жағдай.
Елеулі адастырып — шатастырып, онсыз тұлға әрекет ете отырып, ақылға қонымды, адал және білетін шынайы жағдайын ісі жоқ жан еді осы мәміле.
Елеулі жаңылыстыруға жиі орын нысанасына қатысты, оның қасиеттері мен сапасы ( қабылдау көшірмелері картиналар үшін түпнұсқасы ).
Адастырып туындайды:
— не өз оплошности тұлғалар
— не неумышленных іс-әрекеттер контрагенттің.
Кезінде заблуждении болмауы тиіс ниет контрагенттен. Егер ниет, бұл алдау.
ескерту: Д. Мәміле жасалған іс-әрекеттер әсерінен алдау, зорлық, қорқыту, злонамеренного келісімді өкілінің бір тараптың екінші тарапқа, сондай-ақ мәміле жасаған азаматтар әсерінен ауыр мән-жайлардың тоғысуы, өте емес, тиімді үшін ( 179-бап РФ АК ).
Жасаған кезде осы мәміле, тараптардың бірі болуы мүмкін породить сол құқықтық салдарын, тудыруда осы мәміле. Ерік-жігері елеулі ақаулары.
Алдау деп әдейі енгізу, басқа да адамды адастырып. Алдау, әдетте, тұрады жалған мәлімдеме тарату, жалған мәліметтер немесе умолчании туралы елеулі элементтері мәміле. Тану үшін алдау фактісін талап етілмейді, ол адамнан басқа тараптан мәміле. — Алдауға мүмкін жүгінуге және 3-ші тұлға тараптардың бірінің өтініші бойынша немесе оны білмей. Егер тараптардың бірі және контрагент — алдауға идеология жоқ, бұл ретінде қарастырылады мүмкін[8].

Салыстырмалы түрде жарамсыз болады ( оспорима ) мәміле әсерінен, зорлық-зомбылық.
Тануға негіз мұндай мәміле жарамсыз болып табылады, бұл ерік қатысушы қалыптасты емес, еркін.
Зорлық — зомбылық- құқыққа қарсы әсер ететін екінші тарапқа мәміле күші ол күшіне мәміле астында келтіру оған мүліктік немесе жеке зиян ең тарапқа немесе жақын.
Зорлық-зомбылық бар мәні мәмілені жарамсыз деп тану үшін, әрқашан білдіреді азаматтық құқық бұзушылық, бірақ міндетті емес қылмыстық жазаланатын әрекет.
Салыстырмалы түрде жарамсыз болады ( оспорима ) мәміле әсерінен қауіп төнген.
Қауіп — психикалық зорлық-зомбылық, ол сипатталады елеулі, значительностью және ықтималдықпен оны жүзеге асыру. Әзіл сипаты қаупі жоққа шығарылмайды.
Зорлық-зомбылық қаупі ерекшеленеді зорлық — зомбылық- бұл осуществленное жамандық, қатер — бұл алдын алу келтірілгені туралы зұлымдық, болашақта, яғни іске асырылған зорлық-зомбылық.
Негізі мәмілені жарамсыз деп тану үшін қаупі болуы тиіс нақты, исполнимой.
Салыстырмалы түрде жарамсыз болады ( оспорима ) мәміле заключенная нәтижесінде злонамеренного келісімді өкілінің бір тараптың екінші жағынан. Деп тану үшін негіз мұндай мәміле жарамсыз болып қызмет атқарады, яғни нәтижесінде қасақана сөз байласу өкілінің екінші тараппен пайда қолайсыз салдары үшін өкілдігін жіберген.
Салыстырмалы түрде жарамсыз болады ( оспорима ) мәміле субъектісі салдарынан ауыр мән-жайлардың тоғысуы өте тиімді емес үшін.
Деп тану үшін негіз жарамсыз мұндай мәміле ретінде қызмет етеді екі өзара байланысты фактісі: табу субъектінің мәміле жасайтын, ауыр мән-жайлар және өте тиімсіз шарттары. Астында стечением ауыр мән-жайлар деп түсіну керек ауру, жақын адамның, көздерінің болмауы үшін материалдық отбасын күтіп-бағудың және т. б.
Мәмілені жарамсыз деп тану үшін, жасалған салдары ауыр мән-жайлардың тоғысуы дәлелдеу қажет болуы кінәлінің мінез-контрагенттің әдейі пайдаланатын мәмілені өз мүддесі үшін[9].
Болуы жоғарыда көрсетілген барлық жағдайлар орнатылуы тиіс сот немесе төрелік сот нақты мән-жайларды ескере ісі.
2-тарау. Сатып алу-сату тұрғын үй-жайларды

 

А) Субъектілері, объектілері сату-сатып алу

 

Астында сатып алуға-сатуға, қолданыстағы заңнамаға түсінеді шарты, ол бойынша бір тарап (сатушы) мүлікті меншікке басқа тарапқа (сатып алушыға), ал сатып алушы қабылдауға міндеттенеді мүлік және төлеуге емес, оған белгілі бір ақша сомасын (237-бап РФ АК).
Өзі сатып алу-сату шарты белгілемейді меншік құқығы сатып алушының проданное оған мүлік[10]. Сұрақ учаскелерінің меншік құқығының рұқсат етіледі 223-құжат РФ АК белгілейтін, сатып алушының меншік құқығы берілген кезден бастап пайда болады заттар, егер заңда өзгеше көзделмесе, немесе келісім-шартпен. Егер затты иеліктен айыру туралы шарт тіркелуге жатады, меншік құқығы тіркелген сәттен бастап пайда болады.
Ерекшеліктеріне байланысты пәтер азаматтық және азаматтық іс жүргізу құқық қатынастарының, олардың ерекше тәртібі белгіленген ресімдеу сатып алу-сату шарты. Ұқсас 239-құжат АК РСФСР (сатып алу-сату, тұрғын үйді) шарт жасалған болып есептеледі, кейін келісім-шартын рәсімдеу өтті екі кезеңдері:
а) нотариалды түрде куәландыру;
б) кейіннен тіркеуді, тиісті орган атқарушы-
міндетті билік. Нотариаттық куәландырған кезде сатып алу-сату шарты, пәтердің нотариус тиесілігін тексереді пәтер тұлғаға, оның отчуждающему және тараптардың әрекет қабілеттілігі, олардың қолдарының түпнұсқалығын. Шартты куәландыру нотариаттық кеңсе әлі әкеп соғады меншік құқығын беру. Дейін тіркеу, нотариат куәландырған шарттың тараптар арасында бар тек міндеттемелік қатынастар. Егер тараптардың біреуі шарттан бас тартса, оның тіркеу, онда одан әрі тараптардың өзара қарым-қатынасы анықталады, олардың жаңа келісім немесе сот.
Егер шарт тіркелген және тараптар оның күшін жою, онда тараптардың нотариалды кеңсеге. Нотариус бұл жағдайда ж / е тиісті жазу бірінші және екінші данада шартты белгі бұл туралы актілерді. Сонымен қатар тіркеу, шарт жойылуы мүмкін, ал тараптар жасасуға тиіс жаңа шарт бұзу туралы, осы келісім-шарттың және оны реттеуде өзінің қарым-қатынастар.
Іс жүзінде беру пәтерлер сатып алушыға байланысты емес меншік құқығының өту сәті, ол алдында тіркелген немесе ұстануға оған дереу немесе біраз уақыт өткен соң). Тараптар өз келісімімен анықтау кезінде нақты берген, бірақ өзгерте алмайды заңды маңызы бар ең тіркеу.
Белгілейтін құжаттармен пәтер, оның негізінде сатып алу-сату болып табылады: меншік туралы куәлік тұрғын үйге берілген жекешелендірілген муниципалды пәтер; меншік құқығы туралы куәлік кооперативтік пәтер төленген үлесімен; құқығы туралы куәлік мұраның құрамына пәтер; сатып алу-сату шарты, нотариалды куәландырылған және тіркелген Департаментінің муниципалдық тұрғын үй[11].
Б) Құқықтық реттеу

 

Шартын тіркеу иеліктен пәтер немесе бөлме коммуналдық пәтер, жеке меншіктегі, жүзеге асырылады, бұл жағдайда тараптар таныстырылады анықтама жөндеу-пайдалану ұйымының берешектің жоқтығы туралы төлемдері бойынша бланкілерде алынған. Бланкілері беріледі, белгіленген нысан бойынша жарамды.
Сәйкес, 56-құжат заңнамасының Негіздерін РФ нотариат туралы куәлік иеліктен шығару туралы шарттарды пәтердің орналасқан жері бойынша жүргізіледі?
Сатып алу-сату шарты, пәтердің куәландырылуы мүмкін тиісті орган билік елді мекендерде жоқ нотариалдық кеңселер[12].
Ережелерін сақтамау туралы міндетті нотариаттық нысан сатып алу-сату шарты, пәтердің жасайды және осындай келісім-шарт жарамсыз деп көзделген салдармен б. 2 б. 167 АК РФ, яғни, әр тарап қайтаруға міндетті басқа барлық тарапқа мәміле бойынша алынғанның, ал мүмкін болмаған жағдайда-қайтару алынған заттай өтеуге, оның құнын ақшалай.
Ерекше жағдайларда, бабына сәйкес, 165 РФ АК сот жарамды деп тануға құқылы мәміле сатып алу-сату, куәландырылған нотариалдық кеңседе жағдайда, егер мәміле құрамында ештеңе противозаконного, іс жүзінде ол орындалмайды екі тарап немесе бір.
Куәландырған кезде нотариус мәмілелерді сатып алу-сату бойынша пәтер тексереді құжаттардың болуы, растайтын меншік құқығы иеліктен шығарылатын мүлік, және тіркеу туралы анықтама ТАБ.
Егер пәтер болып табылады жалпы үлестік немесе бірлескен меншікке, оның иеліктен шығаруға келісімін қажет етеді басқа да қатысушылардың ортақ меншік. Мұндай келісім берілуге тиіс жазбаша түрде беріледі және нотариус куәландыруға тиіс. Сонымен қатар, ол куәландыруы мүмкін тұрғылықты жері бойынша немесе жұмыс орны.
В) Мазмұны

 

Шарттың мәтінінде үлесін иеліктен шығару туралы көрсетіледі арифметикалық үлесін емес, нақты нақты бөлігін пәтер. Көрсетілуі мүмкін ғана пайдалану тәртібін нақты бөліктері бар болған жағдайда бұрын қалыптасқан нотариалды куәландырылған және тіркелген БТИ арасындағы келісімді меншік иелері туралы осындай пайдалану тәртібі сәйкес және қатысушылардың үлестеріне қатысты.
Сатушы беруге тиіс жазбаша дәлелдемелер, ол төлесе қатысушылардың ортақ үлестік меншік сату ниеті туралы өз үлесін бөгде көрсете отырып, бағаны және басқа да шарттарын сатылады үлесі (б. 2 бап. АК-нің 250-РФ), атап айтқанда: оларды бас тарту туралы өтініштің жүзеге асыру артықшылықты сатып алу құқығын сатылатын үлестің пәтерді (көрсете отырып, бағаны және басқа да шарттарын сатылады бұл үлес). Қолы куәландырылады сол тәртіппен, жоғарыда көрсетілгендей.
Жалпы үлесі меншік пәтер иеліктен шығарылуы мүмкін, сондай-ақ өзге де тәсілдермен, мысалы сыйланды.
Кез келген иеліктен шығаруға немесе пәтер сатып алу тек қана нотариаттық тәртібі. Міндетті шарты болып табылады және мәмілені тіркеу, жергілікті әкімшіліктің оны жүзеге асырады ТАБ. Арналған құқық белгілейтін құжаттар болуы тиіс тіркеу туралы мөртабан үй-жайлар үшін жаңа меншік иесі.
Егер пәтер ортақ үлестік меншігі болып табылады, анықтамада ТАБ сәйкес құқық белгілейтін құжаттармен көрсетіледі, үлестік қатысу әрбір, бұл ретте тұлға саналатын тараптан бөлігі, пәтер көрсетіледі, онда бірінші. Егер шешім туралы алдағы бұзылған құрылыстар қайта құрумен байланысты, елді мекеннің немесе салынған нотариалдық органдар иеліктен шығаруға тыйым салынады, немесе пәтерге тыйым салынған сот-тергеу органдары, онда бұл мән-жайлар көрсетіледі анықтамада ТТБ[13].
Осыған байланысты, қр АК-нің нақты реттейтін нормалар мәміле пәтермен болса, онда сол бір ереже қолданылады, және сатып алу-сату шарты тұрғын үй. Мысалы, сатушы-бабына сәйкес, 241-құжат АК РСФСР ескертуге міндетті сатып алушы үшінші тұлғалардың құқықтары туралы продаваемую пәтер. Осындай адамдарға жатқызылуы мүмкін, мысалы, кепіл ұстаушы немесе жалға алушы. Бұл меншік құқығы ауысқан жағдайда, бұл адамдар сақтайды пәтер құқығын және әбден әрине, бұл сатып алушы үшін маңызды болып табылады, бұл жағдай сатып алынатын атындағы пәтерде өмір сүріп, бөтен адам.
Егер сатушы осы жасады, сатып алушы талап етуге құқылы немесе азайту сату бағасы (келісім-шарт, сатып алу-сату және шығындарды өтеу. Жою үшін ықтимал қақтығыстар, тиісті ереже енгізілуі тиіс келісім-шарт. Егер сатып алушы қарсылық пәтер сатып алу, обремененной кепілге немесе жалға алу шартында болса, онда мұндай келісім-шарт жасалуы мүмкін.

Болдырмау үшін, мұндай жағдайларды мұқият зерттеп, меншік құқығын растайтын құжаттар негізінде, продаваемую пәтер. Сондай-ақ қойдық, тұрмайтын ба сатылатын пәтерінде тұлғаның берілген, оның ішінде уақытша жүрген шетелдік іссапар, әскери қызметке, оқуға немесе соңында: қолданыстағы заңнамаға сәйкес, бұл адамдар құқығы бар жалға беру шартын жасауға, бұрынғы тұрған жері бойынша). Күмән туындаған жағдайда құқық белгілейтін құжаттардың дұрыстығын пәтерге әлеуетті сатып алушы сұрай алады-жайыңыздағы үй кітапшасының көшірмесі.
Жасасу кезінде мәмілелер пәтерлермен қолдан-қолға ауысады үлкен соманы қолма-қол ақша, ол тартады әр түрлі алаяқтардан. Қазіргі уақытта тергеліп ондаған байланысты қылмыстық істерді кісі өлтірумен сатушылардың немесе сатып алушылардың жекешелендірілген пәтер[15].
Болдырмау үшін, мұндай жағдайларды, сізге банк. Кейбір банктер делдал ретінде шарттар жасасқан кезде сатып алу-сату пәтер. Бұл үшін сатып алушы, сатушы және банк үш жақты шарт жасасады. Осы шартқа сәйкес сатып алушы өзіне міндеттеме қабылдайды көшіру банк үш күн ішінде шартқа қол қойылған сәттен бастап шартта көзделген соманы депонируется банк сатушының атына. Осы соманы сатушы ғана рәсім аяқталғаннан кейін шартты рәсімдеу. Көз жеткізгеннен кейін, маңыздылығының өзара ниет, сатушы мен сатып алушы бастайды ресімдеу шарт. Аяқталған соң ғана нотариаттық ресімдеу және келісім-шарттың шартын тіркеу Департаментінің муниципалдық тұрғын үй сатушы алуға құқығы бар договоренную, ал банк сыйақы үшін делдалдық қызметтер.
Жарлығымен Мәскеу мэрінің жөніндегі қосымша шаралар Туралы «қорғау, азаматтарды заңға қайшы іс-әрекеттер қылмыстық қоғамдастықтар жекешелендіру кезінде және иеліктен шығару үшін тұрғын үй» 26 мамыр 1994 ж. Департаменті және муниципалдық тұрғын үй керек тіркеуді иеліктен айыру жөніндегі мәмілелерді тұрғын үйді кейін ғана олардың тіркелу қажет. Түскен кезде азаматтардың өтініштері туралы жекешелендіру жасалынып, олар қысыммен жұмыс істейтін криминалдық элементтердің, тұрғын үйді беру шартын меншікке жағдайда, ақы алусыз. Жарлығымен Мәскеу мэрінің Мәскеу ІІББ Комитетімен бірлесіп, әлеуметтік қорғау ұсынылды дайындау азаматтар санаттарының тізбесі тәуекелділік тобына қорғауды талап ететін қалалық билік кезінде жекешелендіру және басқа да операцияларды тұрғын үй. Бұл азаматтар сатып алу-сату өздері пәтер немесе бөлме ресімделетін болады ерекше тәртібі, ерекшелігі, құжаттарда расталады құқығы міндетті өмір бойы тұруға немесе басқа тұрғын үй-жайлар. Департаменті және муниципалдық тұрғын үй тіркетуге міндетті шарттар иеліктен шығару бойынша тұрғын үй-жайларды сенімхат бойынша – мүмкін болмаған жағдайда, жеке келу — тек пікірін ескере отырып, қоғамдық комиссиялардың құрамына енгізілуі тиіс органдарының өкілдері әлеуметтік қорғау және округтік медициналық басқару.
Сатып алу-сату шарты, өмір бойы тұру. Бұл шарт тікелей көзделмесе, қолданыстағы заңнамаға және, атап айтқанда, РФ АК, бірақ соңғы уақытта табады көбірек қолдану біздің өмірімізде[16]. Бұл жағдайда деректемелер және тараптар шарт жасасу кезінде басшылыққа алады 253-құжат РФ АК атты құқықтық реттеу, сатып алу-сату, тұрғын үйді талаптарымен өмір бойы тұру.
Мәні осындай шарт бұл сатушы ретінде әрекет етеді нетрудоспособное тұлға, деп хабарлайды өзіне тиесілі пәтерді сатып алушының меншігіне, ал соңғы сатушыға беруге міндеттенеді, оның өмірінің соңына дейін өмір бойы күтіп ұстау, ол қамтуы мүмкін күтім мен материалдық көмек. Сонымен қатар, осы шарт бойынша сатушы әдетте құқығын сақтайды пайдалану барлық немесе бір бөлігі пәтер. Қазіргі уақытта шарттар сатып алу-сату шарты, өмір бойы асырауда ұстауды жасалады сатып алушылармен ретінде сөз сөйлейді: жеке және заңды тұлғалар. Осындай шарттарды жасасу тиімді және екі жаққа. Алайда, өкінішке орай, мұнда келмеді әсерін криминалдық элементтер. Айтылды біраз жағдайларды сатушылар жасасқан мұндай шарттар, немесе мүлде жоғалып, немесе олардың таптық өлі.
Ресімдеу және осындай шарттардың қағидалар бойынша жүзеге асырылады, бұл ресімдеу және сатып алу-сату және айырбас.
Шартта сатып алу-сату шарты, өмір бойы асырауда ұстауды меншік құқығы сатып алушыға өтеді тірі кезінде сатушы. Бұл ретте шартта, әдетте, келісіледі құқығы өмір бойы тұруға сатушының осы тұрғын үй-жайда.
Орындамаған жағдайда, шартты сатып алушы өз міндеттерін сатушы шартты бұзуды талап етуге құқықты. Сатып алушы, сондай-ақ туралы мәселе қоюға келісім-шартты тоқтату, егер оның материалдық жағдайы тәуелді емес мән-жайлар өзгерді соншалық, одан әрі беру мазмұнын алмады. Шарт тоқтатылады, сондай-ақ сатып алушы қайтыс болған жағдайда.
Шартты бұзу кезінде сатушының талап етуі бойынша немесе сатып алушы пәтер, ол қайтарылады оның бұрынғы меншік иесіне (сатушыға). Алайда, ұстауға арналған шығындар, сатушы, бұл жағдайда өтелмейді.
Сатып алу-сату келісімшартын пәтер талаптарымен өмір бойы асырауда ұстауды меншік иесі басқарады өзінің тұрғын үймен кейін өз өлім. Артықшылығы осы шарттың салыстырғанда наследованием пәтер болып табылады, ол кезде мұрагерлік туралы куәлік, тұрғын үйге меншік беріледі нотариалдық кеңсе кемінде алты ай ішінде мұраның ашылу күнінен бастап және, осылайша, мұрагері емес, билік тұрғын үймен осы мерзім аяқталғанға дейін.
Сонымен қатар, өсиет қалдырушының мүмкін міндетті мұрагерлер, олар сатып алушыға өтемақы төлеуге тура келеді. Мұрагерлік кезінде мүлік алынады арнайы салығы, және, ақырында, өсиет қалдырушы кез келген уақытта күшін жоюға немесе оны өзгертуге өсиет.
3-тарау. Айырбастау тұрғын үй-жайларды

 

Пәтер иелері жасай алады. бір-бірімен, айырбастау шарты. Бұл келісім-шарт ажырата білген жөн шарттан алмасу тұрғын үй-жайлармен. Соңғы жағдайда тараптар арасындағы құқығының пайдалану, меншік құқығы ретінде шартта айырбастау. Сонымен қатар, айырмашылығы шарт, айырбастау шарты, тұрғын жайларды айырбастауды ресімделеді, арнайы обменными ордерами.
Сәйкес 255-құжат РФ АК айырбас шарты бойынша тараптардың әрқайсысы басқа тарапқа белгілі бір мүлікті меншік, яғни, тараптардың әрқайсысы болып табылады бір мезгілде сатушы және сатып алушы.
Бірден-бір айырмашылығы-шарт айырбас жылғы сатып алу-сату шарты, айырбас шартында тараптардың бірі ретінде қарама-қарсы ұсыну басқа тарапқа ақша емес, мүлік. Осыған байланысты, айырбас шарты қолданылады ережелер мен сатып алу-сату шарты. Сонымен қатар, тараптар ескертуге міндетті бір-біріне кемшіліктер туралы обмениваемого мүлікті, сондай-ақ үшінші тұлғалардың құқықтары туралы-бұл қарыз алушының, кепіл ұстаушының және т. б.).
Егер обмениваемое мүлік (бұл жағдайда, мәселе туралы пәтерлерде) болып табылады құны бойынша тең болса, онда шартқа өзгерістер енгізілуі мүмкін туралы шарт доплате тараптың мүлкі қымбат. «Айырбас шарты енгізілуі мүмкін қайшы келмейтін басқа шарттар да, оның табиғаты (мысалы, оның ішінде, екі немесе тараптардың бірі жөнделеді, пәтер).
Сол сияқты, сатып алу-сату шарты, айырбас шарты пәтерлер жатады, алдымен нотариат куәландыруға тиіс, ал тіркеу Департаменті және муниципалдық тұрғын үй.
Белгілі бір қиындықтар туындайды және сату арасындағы және пәтерлердің меншік иелері мен иелері муниципалдық (неприватизированных) пәтер. Кезінде осындай шарттар жасасу пәтер иелері талап, олардың контрагенттер, сондай-ақ приватизировали өз үйі, ал соңғы біле тұра, муниципалды тұрғын үй жекешелендіруге болады тек бір рет, әр түрлі себептер бойынша емес бұл.
Ретінде шығу қиын жағдайды ұсынуға болады келесі нұсқасы. Егер неприватизированной пәтерде тұрады бірнеше жалдаушылардың, онда бұл пәтер жекешелендірілуі мүмкін атына тек олардың біреуі, ол жасасады келісім-шарт, сатып алу-сату, содан кейін зейтнетақым жаңа пәтерге өз отбасы мүшелерінің. Осылайша, қалған жалдаушылар сақтайды кейіннен жекешелендіру құқығы муниципалдық алаңдар.
Айырбас шарты жасалуы мүмкін тек пәтер ғана жекешелендірілген бөлме, коммуналдық пәтерлерде. Бұл жағдайда төмендегідей құжаттар болуы қажет:
1) меншік туралы куәлік тұрғын үйге (мөлшерін көрсете отырып, бөлменің жалпы алаңының коммуналдық пәтерлер);
2) тұрғын үйді беру шартын меншікке тіркелген Департаменті және муниципалдық тұрғын үй;
3) айқындау туралы келісімге үлестерін, нотариалды расталған және тіркелген Департаменті және муниципалдық тұрғын үй;
4) анықтама және жылжымайтын мүлік құнын бағалау туралы пәтер (

Добавить комментарий

Your email address will not be published.