ҚР жерге меншіктіктің көп түрлілігіне көшу

Қазақстан Республикасындағы жерге меншіктіктің көп түрлілігіне көшу, жер реформасының салдары мен ерекшеліктерін талдау

Қоғам өміріне қажетті материалдық жағдайлардың ішінде жер негізгі орын алады, ол экономикалық әрекеттер маңызды қызметтерді атқарады. Ауыл шаруашылығындағы жер-өндірістің басты бөлігі, өндірістік және әлеуметтік істердің негізі. Табиғи объектісі және әрекеттерінің кеңістік орны ретінде жер қызметтерінің әмбебаптығынан жерді меншіктеу мәселе күрделі, бір мағыналы емес болып келді. Жерге меншік қатынастарын реформалау мәселелері жер қатынастарының іргелі бастауын қамтиды.

Меншіктік қатынастарды өзгерту мағынасы келесі фактілермен себептеледі. Ескі меншік қатынастарын өзгерту, экономикаға көшу шартты нарықтық қатынастарының міндетті қасиеті, белгісі болып келеді. Сонымен қатар бірыңғай мемлекеттің меншігінде болған республиканың аса көп жер қоры өте-мөте азған — тозған күйде. Жерлердің басым бөлігі, әсіресе егіндік жерлер құнарлығын жоғалтты, ал сондай-ақ көптеген жер алқаптары былғанып, зиянды, ішінде радиоактивтік заттармен ластанды. Осы экологиялық қауіпті қатерлердің шын аумағы тек қана мамандарға белгілі. Республикамыздың барлық халық шаруашылық кешені жүйелі жағдайда аграрлық бөлімдегі жекеленудің іс-әрекеттері жер пайдалануды жақсартуға әкелген жоқ. Керісінше кей жағдайда жыртылған құнарлы учаскелер және суармалы ауыл шаруашылық жерлері айналымнан шығып қалды.

Қазақстанда халықтың көпшілігі нарықтық шың барысын дұрыс түсініп, кіші және орта бизнес ішінде аграрлық бизнестік іске кірісіп кетті. Нарық қатынастарында өз орнын тауып жатқан әр саланың кәсіпорындар саны күннен күнге өсіп келеді.

Жер қатынастарын түбегейлі өзгерту қажеттілігі нарықтық экономиканың туындап, дамуымен себептеліп мұнда жерге жеке меншік құқығын тек қана жариялаумен шектелмегені жөн. Мұнда жеке меншікті енгізе отыра, жалпы мемлекеттік, ұлттық, әр жеке азаматтың мүддесі ескерілуі және жер қатынастары дамуында әділеттілік принцип іске асырылуы керек. Республика ерекшеліктерін ескере отыра, санатқа нысаналы арналуына, жерге меншік құқығының субъектісіне жерлерді жеке меншікке беру шартын, негізін, тәртібін, құқықтық режимін жеке зерттеу қажет. Осы мәселелер дұрыс және әділетті шешілсе, жерлерді жекешелендіруден туындауы мүмкін қолайсыздықтар азаяды және тіпті жойылады. Мұндайда заң актілерінде жерге мемлекеттік және жеке меншік түрлерінің теңдік және қатарлық принципі сақталуы керек. Кейін, аздап жеке меншік түрі кеңейтілгені жөн. Сөйтіп, жерлерді қайта құруға эволюциялық сипат беру керек.

Қазақстан Республикасында жерге меншік құқығының түсінігі

Меншік құқығы Қазақстан құқық салаларының негізгі институты болып табылады. Нарық қатынастарының дамуымен, жерге жеке меншік құқығы қалыптасуымен байланысты жер құқығында бұл институт мағынасы өсіп отыр.

Адамзаттың өмір сүруіне қажетті материалдық, игіліктің жалғыз қайнар көзіне қоғамдық өндіріс процесі жатады. Бірақ жердің өзіне ғана тән ерекшеліктері болады. Мысалы, жер адам еңбегінің нәтижесі, өнімі емес, ол табиғаттың бір бөлігі, жер беті көлемін адам өзінің қажеттілігі үшін өзгерте алмайды. Табиғаттан материалдық игілік алу үшін, адамдар бір-бірімен өзара қоғамдық қатынастарға түседі. Ол қатынастардың мәні — сол материалдық игіліктерді өздеріне меншіктеп алу. Меншік қоғамдық қатынастардың бір түрі. Мұнда бір тұлға белгілі заттарға иелік жүргізіп, басқа тұлғаларды осы билікке араластырмайды. Меншіктің барлық түрлеріне бірдей құқық құзыреті тән, олардың мазмұңдары және аумақтары әр түрлі.

Жерді иемдену құқығы — Қазақстанның жер учаскесін немесе жер қорының белгілі бөлігіне заң негізінде нақты қожалық ету мүмкіндігі.

Заңға сыйса, меншік иесі емес тек жерге ие бола алады. Қарсы жағдайда, жерге өз еркімен иелік жасау, басып алу немесе өз еркімен жерді беру, заң жүзінде жауапкершілікке тартылады.

Мүлікті меншік иесі өзінің қажетіне қарай оларды ауыстыруға мүмкіндігі бар /басқа мекенге апару, қоймаға жабу және т.б./. Ал жерді иемдену дегеніміз – белгілі шарттылық ұғым, жерді басқа жерге ауыстыруға болмайды, сондықтан оған қожалық жасау  шектеліп  отырады.  Жерді иемдену жерді үйлестіру жобасын натураға көшіру-жері учаскесі шекараларын бекіту жолдарымен жүзеге асырылады. Сонымен қатар жерлерді аймактарға бөлу, бас жоспарларына, жоспарлау мен құрылыс салу жобаларына және мекендерде қала салу құжаттардың басқа түріне сәйкес пайдалану жолымен оларды иемденуге болады.

Жерді пайдалану құқығы — жерлерді шаруашылық және басқа пайдаға асыру, қоғам қажеттілігін қанағаттандыру оның пайдалы қажеттерін алу заң жүзіндегі мүмкіндік. Бұл құқық екі негізгі түрлерде байқалады:

а) жер учаскесін пайдалану бойынша меншік иесінің құқығы және жер иесінің құқығын іске асыруға болатын тәсіл;

б) құрылыс, ғимараттар салу және мелиоративтік жұмыстар жүргізу жолымен жерде еркін шаруалау.

Жерге билік ету құқығы — осы нысаны зандық тағдырын заң жүзімен анықтау.

Меншік иесі емес /жалға  алушы/ жер иесінде бұл құқық жоқ немесе ол шектелген және тек қана меншік иесінің келісуі бойынша ғана жүзеге асады.

Жерге билік етудің үш негізгі түрі болады:

а) жердің /жер учаскесінің/ нақты жай-күйінің өзгеруі; оның, әсіресе жердің заңдық статусының өзгеруі;

б) жерлердің құқықтық тәртібінің өзгеруі /жерді меншік иесінің сатуы/;

в) жер учакелерінің меншік иелері болып табылатың тұлғалар құрамындағы өзгерістер.

Осы айтылған жерге меншік құқығының жерді иелену, пайдалану және билеу құқылылық субъективтік мағынадан құқықтың әр түрлі сапалары нормаларында кездеседі:

1) мемлекеттік құқық нормаларында;

2) әкімшілік құқық нормаларыда /мемлекеттік кәсіпорын басқару бойынша министрліктердің және ведомстолардың құқылықтары/;

3) азаматтық құқық нормаларында /жерді мұра етіп қалдыру, сату, кепілдікке беру және жермен басқа операциялар жасау құқықтарын жүзеге  асыру тәртібі бекітілген/;

4/ қаржылық құқық нормаларында /жерлерді пайдалану бойынша шараларды қаржыландыру және жер учаскелерінде меншік қатынастарын жүзеге асыру қолданатын қаржылық құқылық жазалау шараларын қолдану ережелері анықталады/;

5/ қылмыстық құқық нормаларында /жер учаскелерін өз еркімен алып қою, жерлерді иемдену, пайдалану және жер учаскелерімен мәміле жасаудағы ережелерді бұзғаны үшін жауапкершілік белгіленеді/.

Жер қатынастарын жерге жеке және басқа нысандағы меншігіне негізделінген мемлекеттік реттеу әр түрлі өзгерісте барлық дамыған шет мемлекеттерге тән. Мемлекеттің даму деңгейі жоғары болған сайын, онда жерге жеке меншікті реттеу қатандай түседі.

Шет елдегі /АҚШ, Англия, Франция/ жерге меншік құқығы

АҚШ-тағы жерге меншік құқығы. АҚШ жерге меншік құқығын талдауда Америка континентін ағылшын отарлау дәуіріндегі тарихи жерге жеке меншіктің пайда болғанын ескеру керек. Гомстед аттылы 1862 ж. американ заңы бойынша әр американ азаматы босалқы жерлерден жер учаскесін алуға құқығы болған. Бос жерлер жергілікті үндіс тайпаларын жүйелі түрде қыру және шөлейт, құнарлы жерлерге ығыстырумен алынып отырған. Ауыл шаруашылық аудандардың көбісі ірі егіншілік қожалықтар қолында отыр. Жерлердің барлық көлемінің 38% мемлекеттік меншік құрады /62% жер жеке меншігінде/. Жерлерді пайдалану үшін жерлердің жарамдылығы аз /тау, құм, туңдра/ штаттарда олардың 50-75% мемлекеттің меншігінде, ал Аляска штатында — 100% жер мемлекет қолында отыр.

Бос және ешкім мекендемеген жерлерді мемлекеттік меншіктеу құқығы федералдық заңда жазылған. Осы елде мұндай жерлерді публикалық домэн /Public Domain/ деп атайды. Бұл жерлер босалқы жер қорын құрады. Ал қор федералдық үкімет билігінде болады. Жер иесіз қалса, ол мемлекетке аударылады.

АҚШ президентіне өз қарауы бойынша кез келген гидроэнергетика, ирригация және басқа пайдалы мақсаттар үшін қажетті жерлерді мемлекеттік қордан алу құқығы табысталған. Бос жерлерге мемлекеттік меншік құқығы заң бойынша жеке кәсіпкер мүддесіне нүқсан келтірмеу керек. Әсіресе су, жер қойнауларын пайдалану мәселесінде ерекше қаралған. Сондықтан барлық жер қоры ізденістер және пайдалы кендерді барлау үшін ашық, қол жетерлік болуға тиісті. АҚШ тау заңдарына сәйкес жеке тұлғалар жер қойнауларын пайдалану мақсатымен сол жерлерді сатып алуға мүмкіндігі бар. Басқа жағынан, егер мемлекеттің ирригациялық және басқа мақсаттар үшін алған жерлері сол жерлерді сол мақсаттар үшін керек болмай қалған жағдайда, ішкі істер министрлігі сол жерлерді бағалап, ашық сауда арқылы АҚШ азаматтарына сатуға құқылы.

Мемлекет жерлері қойнауларының құқықтық тәртібін анықтаушы жалпы ереже бойынша барлық жағдайда пайдалы кендері мен құнды жерлерді сатуға болмайды /заңда арнайы көрсетілген жағдайлардан басқа/.

Федералдық үкімет жағынан суға билік ету құқығы барлық бос жерлерге меншік құқығына негізделеді. Сонымен қоса штаттар өзінше бос су түсінігін анықтап, сол суларды пайдалану тәртібін белгілейді. Бір штаттарда су бос деп жарияланып, мемлекеттің басқаруымен жалпы  пайдалануға берілді. Басқа штаттарда, жағалаулық құқықы бойынша жеке меншіктегі сулардан басқа барлық сулар бос деп саналады.  Бұл жағдайлар Аризона, Айдахо, Солтүстік Дакота, Калифорния, Колорадо, Нью-Мехико штаттарында байқалады. АҚШ жер заңында жерге, қойнауларға, суға жеке меншіктің басымдылығы айқын көрінеді. Заңдарда, кодекстерде, статустарда жерге ең жоғарғы меншік мемлекеттік деп көрсетілсе де, жер қатынастарының басты принципі ретінде жерге абсалюттік жеке меншік бекітілген.

АҚШ жер меншіктерінің нысандарын түсіну үшін ағылшын-американдық институттар үшін ең негізгі  «Estate» деген сөзді ұғыну қажет. «Estate» иеліктегі немесе иелік болатын, ұзақтығымен  өлшенетін жерге құқық деген үғым. Сондықтан «Estate» сөзі тек қана жерді иемдену құқығына қатысты қолданады.

Жерді иемдену құқығы екі түрге бөлінеді:

  1. Еркін.
  2. Еркін емес.

Иемденген еркін жерлер — меншік, ал еркін емес жерлер — жалға берілген /аренда/ болып саналады.

Жалға беру ұзақтығы бойынша жалға алудың келесі түрлері болады:

1/ қысқа мерзімді /1,2,3 жыл — штат заңдарына сәйкес/;

2/ ұзағырақ /10 жылға дейін/;

3/ ұзақ мерзімді /15-20 жылдарға дейін/;

4/ қайталанатын аренда;

5/ мерзімсіз.

Американдық құқық бойынша жер меншігі /еркін жерді иемдену – frecholot estate/ үш түрде болады:

  1. Шартсыз меншік — абсалютты феод нысандағы жерді иемдену /estate in free simpl absolute/;
  2. Өмірлік меншік — өмір бойы жерді иемдену /estate yor life/;
  3. Заповедтік меншік — /estate in free tail/.

Шартсыз жеке жер меншігі — американдық федерал құқығында жеке тұлғаға қарайтын, мұралыққа қалдырылатын әлеуметті мерзімсіз немесе міндетті түрде болатын /мерзімі белгілі болуы міндетті емес/ жағдайға қарай тоқталатын иелінген жер деп анықталады. Бұл меншік кейбір штаттар конституцияларында немесе статустарында бекітілген. Оның құқығын белгілеуші статустар 39 штатта және Колумбия округінде бар. Бұл меншік кейбір штаттарда бірдей реттеледі. Әдетте шартсыз меншік мәміле нәтижесінде құрылады, егер жерді беру құжатында басқа түрін құру ниеті немесе жерді иемденудің азырақ құқығы көрсетілмесе, кейбір штаттар заңдары бойынша шартсыз меншікті мұрагерлік немесе азаматтық-құқықтық мәміле бойынша алуға болады.

Өмірлік жер меншігі американ құқығы бойынша — мұрагерлікке жатпайтын, бір немесе бірнеше адам өмірінің ұзақтығына созылатын, бір белгілі немесе есепке алуға болатын мерзімдер, сондай-ақ осы жерді берушінің ерігімен аяқталмаушы иемдеген жер. Бұл жер меншік түрі қолхат, мұра бойынша немесе заң осы құқықтың пайда болуын байланыстыратын жағдайлар арқылы пайда болады. Өткізу қолхатын абсалютты меншік иесі ғана құрастыра алады. Жерді өмірлік меншікке беруші бұл қолдың күшін жоя алмайды.

Заповедтік меншік — мұрагерлікке ауысуда кәдімгідей шектелген иесізделмейтін иемденген жер. Бұл меншік нысаны тек қана төрт штатта сақталған — Делавэр, Мэн, Масачусетс және Род-Айленд.

АҚШ жеке меншіктің арнайы нысаны ретінде жанұялық меншік /Homsfeads/ айрықша орын алады. Жер меншігінің бұл түрі заңды мәнде 1962 ж. белгіленген. Қәзіргі уақытта гомстеттік заң бойынша 21 жасқа толған және жанұя басы болған азамат жанұя меншігі ету мақсатымен 160 акр жер алуға құқықты. Гомстед жанұялық меншік ретінде меншік құқықтық  объектісіне, меншік иесінің құқықтық объектісіне, азаматтық айналымға қатысуына, мұрагерлікке қалдыруға қатысты бір қатар арнайы ерекшеліктермен сипатталады.

Мемлекеттік және жеке меншік иелерінің барлық құқықтары және міндеттері американ заңымен қорғалады.

Англиядағы меншік құқығы. Англияда баяғыдан қалыптасқан жерді иемдену және пайдаланудың құқыктық институты бар. Америка заңындағыдай 1925 ж. қарапайымдалған «estate» түсінігі болған. Мемлекеттік жер меншігі 23% құрайды. Мемлекет әскери базаларға, мемлекеттік маңызы бар жолдарға, әкімшілік жерлерге /порттар, вокзалдар, әкімшілік үйлер астындағы жерлер/ иелік жүргізеді.

Англияда жеке жер меншік құқығының мысалдары келесі негізгі топтарға бөлінеді:

1/ шартсыз меншік;

2/ өмірлік меншік;

3/ заповедтік меншік;

4/ дербес /сенімді/ меншік.

Жер меншігі құқығының негізгі түрі болып шартсыз меншік /estate in free simple absolute in possession/ саналады. Қәзіргі ағылшын құқығында бұл жерге толық жеке меншік /буржуазиялық/ құқығы 1290 ж. жойылған «қарапайым феод» түсінігінен шығып, 1925 ж. жаңа заңда негіз алған.

Еstate in free simple меншік құқығын жазып отырып, ағылшын заңгерлері меншіктің бұл нысанында меншік иесі және басқа тұлғалар жерге меншік құқығын ескерген. Жер иесі сата алады және еркін сатып ала алады. Мысалы, меншік жерлер үстінен өту, мал жаю. Ағылшын құқығы бойынша жер иесіне жер қойнауына, қоршаған ортаға құқық берілген. Әуеде ұшу туралы акті бойынша меншікті жер үстімен жер иесінің құкығын бұзбайтын жылдамдық пен шақтардың ұшуына болады. Жер иесі жер бетінің иесі бола тұра, жер қойнауын немесе қойнаудың кез келген қабатын өзіне меншіктеуге құқықты. Англияда су құқығына қатысты «жаға құқығы» бойынша жер иесінің үстінен өтетін су ағымын сол учаскенің иесіне меншіктеуге құқықты. Егер су ағыны жер учаскесінің шегарасы бойымен өтсе, онда жер иесі су ағынның жағадан ағын ортасындағы сызыққа дейін иелік етуге құқықты. Сондықтан суды  пайдалану үшін жер иесінен рұқсат алу керек.

Жер меншігі мүліктік құқыктармен ауыртпалықтануы мүмкін, оларды 1925 ж. заңға сәйкес, «алқаптар» және «олжалар» деп атайды. Біріншісі пайдалану құқығы /өту құқығы/, екіншісі — тұтыну құқығы. Бірінші жағдайда жер құқығын «қызметтік ұстау» дейді. Мұнда әңгіме сервитуттармен жер меншігін ауыртпалықтау туралы. Ол кепілдік беру арқылы да ауыртпалықтануы мүмкін. Меншік құқығы туралы заң кепілдік құқықтарды кеңейтті. Мұнда кепілдік алушыға мерзімді ұстау құқығы және жәй ауыртпалықтарды құру құқығы берілген, ал жерге құқық кепіл беруші қолында сақталады.

Англиядағы меншік құқығының екінші түрі «өмірлік меншік». «Өмірлік меншік», «шартсыз» меншік иесінің разылығы негізінде бекітіледі. Өмірлік құқықтар әдетте жанұялар актілері бойынша құрылады. «Өмірлік меншік иесі» иелену мерзіміне шартсыз меншік иесі сияқты құқықтары бар. «Өмірлік меншік иесі» қойнауларды пайдалануға және қазба орындарын ашуға, орман пайдалануға құқықты. «Өмірлік меншік иесінің» құқықтары жанұялық актілер бойынша бекітілгенде, олар егер шектен тыс болмаса тозуға жауап бермейді. Заң бойынша жер учаскесінің тек қана бір заңды иесі болуы керек.

Меншіктің үшінші түрі — заповедтік меншік құрылған актісі бойынша құрылады. Заповедтік меншік иесі қайтыс болғаннан соң мұрагерлікке келесі жолдармен қалдырылады:

  • тікелей мұрагеріне;
  • өсиет бойынша;
  • әйелі белгілеген;
  • күйеуі белгілеген;
  • ері немесе зайыбы жағынан белгіленген.

Ағылшын құқығы бойынша ерлі-зайыптылар арасында «жанұялық меншік» құру туралы шарт жасауға болады. Мұндағы мақсаттар:

  • өсиеттік билік етуді шектеу;
  • заңды мұрагерлерді мұрадан құр қалдырудан сақтау.

«Сенімді меншік» ағылшын құқығындағы төртінші меншік құқығының дербес түрі. Сенімді меншік қатынасы – ол фидуциалдық қатынас. Мұнда бір тұлға /сенімді меншік иесі/ құрылтайшы — траст бенефицианты/ берген мүлікті тұлғалармен сол мүліктің иесі ретінде қатынастарға түседі. Бұл тұлға траст бенефицианты алдында жауапты.

Мемлекеттік аграрлық қатынастарға араласуға талай әрекеттер жасады. 1954 ж. жергілікті үкімет органдарының жерді сатып алу міндеттілігі туралы заңы шыққан. Бұл заң жерді міндетті түрде сатып алумен және кейбір жағдайда жерді пайдалануға тыйым салумен байланысты, меншік иесіне орнын толтыру түрлерін, сондай-ақ төлемдерді жүзеге асыру тәртібін белгіледі.

Англияда жалға алудың /беру/ келесі түрлері бар:

  1. Мерзімсіз;
  2. Қысқа мерзімді; жылма-жылдық;
  3. Бір жылдан аз мерзімді;
  4. Ұзақ мерзімді;
  5. Келісімсіз жалғасатын.

Франциядағы жерге меншік құқығы  жерді  ұтымды пайдалануға күрделі, көпсатылы механизм болып табылады. Азаматтық кодекстің 544 бабында жер меншігі деп заттарды абсолютты, бірақ заңды тәсілмен пайдалану және билік ету құқығы көрсетілген. Жер меншігі келесі түрде болады: а/ мемлекеттік — 30%, оның ішіндегі — департаменттік, — көпшілік мекемелердікі; т.б./ қауымдық — 28%, в/ жеке меншіктік — 42%-ке бөлінген.

Жер меншігінің абсолютті сипаты Азаматтық кодекстің 552 бабында көрсетіледі. Онда:

— жер меншік ұғымына сол жермен оның ауаны, қойнауы құқы кіреді;

— меншік иесі өз жерінде әр түрлі екпелерді, құрылыстарды сала алады;

— «Сервитуттар және жер міндеттіліктері туралы» титулында белгіленгеннен басқаларды.

Ол өз жер астында ғимараттар салуға, қазуға, ондағы заттарды шығаруға /заңдағы шектеулерді сақтай отырып/ құқығымен жер учаскесіндегі жер асты немесе шектес сулар құқығы да байланысты. Соңғысы — тек жеке су ағыны бөлігіне ғана қатысты. Көпшіліктік су ағындары, соның ішінде сал ағызу, кеме қатынауына жарайтындары мемлекеттік меншікте /538 бап/, мемлекет рұқсатынсыз оларды ешкім де, тіпті жағалық жер меншік иелері де пайдалана алмайды. Ортақ өзендер, көлдер суларының, арналарының меншік иесі мемлекет болып саналады, жер иелерінің ешқандай құқығы жоқ.

Жеке меншік өзендерге жер иелерінің құқықтары басқа. Кеме жүрмейтін, сал ағызылмайтын өзен арналары жаға иелеріне қарайды. Егер басқа арнайы негіз болмаса жаға иелері жерлері үстімен ағатын судың ағысы ортасына дейінгі суға ие болуға құқықты.

Франция жер заңында жерді үйлестіру зандары бар. Заңмен кірме жерді жою, жерлерді қайта ұйымдастыру бойынша қауымдық, департтаменттік комиссиялар құрылған. Керек жағдайда қауымаралық комиссиялар құрылады. Егіншілік министірінің төрағасында жерді үйлестіру жөніндегі жоғарғы кеңесші комитет болады. Осы комитет жерді үйлестіру үшін берілген кредитті департаменттер арасында үйлестіру, жеке қауымдарда жерлерді қайта ұйымдастыру және кірме жерлерді жою бойынша комиссияны құру қажеттілігі, оларды құру мерзімдері туралы министрге өздерінің қорытындыларын береді.

Ауыл шаруашылық жер меншігін қайта ұйымдастыру мемлекет есебінен құрылған бірқатар құжаттар негізінде жүргізіледі /9, 18 бап/. Негізгі мақсаттардың бірі – ауыл шаруашылық жерлердің өңдеусіз қалмауы. Егер жеке меншік жер иесінің жерді өңдеуге мүмкіндігі болмаса, онда жер учаскесі коммунаға, яғни қауымдық меншікке аударылады /13-15 бап/. Жұмыстарын жүргізу үшін коммунаны мемлекет қаржыландырады, бірақ субсидиялар 50% аспау керек. Жер иесі құқығының құрамдық бөлігі болып, соның жер учаскесіндегі орман құқығы саналады. Франциядағы орман құқықтық тәртібі ормандарды ортақ және жеке деп бөлумен анықталады.  Көпшіліктік орман режімінде бағынады. /Орман кодексі, 7-142 баптар/:

— мемлекеттік;

— департаменттердің;

— қауымдардың;

— көпшілік мекемелердің;

— жеке тұлғалардың ормандарымен бөлінбеген;

— ортақ пайдалану мекемелердің, өзара көмек қоғамдарымен, жинақ кассалардың ормандары.

Осыған керісінше жеке  тұлғалар өз ормандарында, меншік құқығына байланысты шығатын заңда көрсетілген жерден басқа, барлық құқықтарын, жүзеге асырады /143-165 баптар/. Ормандарды қорғау тек қана «Орман тәртібіне» қарайтын көпшілік ормандарда ғана жүргізіледі. Жеке орман меншік иелері өз ормандарын қорғау үшін жергілікті үкімет бекіткен жеке күзетшілерді тағайындай алады /143 бап/. Мемлекеттік ормандардың жалпы мөлшері 14% құрайды. Францияның азаматтық кодексінде ауыл шаруашылық жалға беру мәселелері 1764-1778 және 1800-1831 баптарда келтірілген, олар үш түрге бөлінген:

1) жекеше жалға алу /беру/ — фермерлік;

2) сыбағаластық /сыбағалы колонат/;

3) малды жалға алу.

Казақстан Республикасында жерге мемлекеттік меншік

Қазақстан Республикасының Конституциясына сәйкес жер мемлекет меншігінде болады. Сол сияқты «Жер туралы» жарлыққа немесе оған қарсы келмейтін өзге де заң актілерімен белгіленген шарттар негізінде жер, жеке меншік болуы мүмкін /1 бөлім, 5-бап/.

Жеке меншік институтын енгізу республикадағы жер қатынастарына кәдімгідей өзгерістер әкелді. Совет үкіметі кезінде қалыптасқан жерге бірыңғай мемлекеттік меншіктерден бас тарту занды түрде рәсімделген. Осыған байланысты жерге мемлекеттік меншіктің мазмұны, маңызы, міндеті өзгерді. Қазақстанда жерге мемлекеттік меншіктің бір деңгейлік жүйесі сақталып     отыр.   Қазақстан Республикасындағы барлық жер нысаналы арналуына сәйкес мынадай санаттарға бөлінеді:

1/ ауыл шаруашылығына арналған жерлер;

2/ елді мекендер /қалалар, поселкелер, селолар/ жерлері;

3/ өнеркәсіп, көлік, байланыс, қорғаныс және өзге де ауыл шаруашылығына арналмаған жерлер;

4/ ерекше қорғалатын табиғи аумақтарының жерлері;

5/ орман қоры жерлері;

6/ су қоры жерлері;

7/ босалқы жерлер.

Ресей Федерациясындағы айырмашылық жерлер федералдық және федерация субъектері жерлері деп бөлініп, кейін санаттарға айырылады.

Әлем мемлекеттерінің бір қатарында жерге мемлекеттік меншікпен бірге басқа да ортақ меншік түрлері болады: муниципиалдық, аймақтық, региондардың, шіркеулердің және т.б. Мысалы, АҚШ-та барлық жерлердің 2/3 жеке меншік иелерінде. Пайдалануға жарамдылығы төмен жерлердің көп аудандары мемлекет меншігіне жазылған штаттар да бар /50%-тен 75%-ке дейін, ал Аляскада барлық жер/.

Көптеген мемлекеттердің меншігінде әскери базалар қатынас жолдар, айналымға кірістірілмеген ормандар орналасқан жерлер болады. Канадада — 90%-і, ФРГ-да — 31% Францияда — 14%-і, Голландияда мемлекет есебінен теңіз түбін игеру, суару, құрғату арқылы алынған жерлер мемлекет меншігіне қалып, жалға немесе мерзімсіз пайдалануға беріледі. Қәзіргі уақытта Қазақстанда жердің басым бөлігі мемлекет меншігінде қалып отыр. Орман, су қорының жерлері, ерекше қорғалатын табиғат аумақтарының жерлер толығымен, сондай-ақ басқа санаттардың көп жерлері мемлекет меншігінде қалып отыр. Оның себебі, жердің басым бөлігін азаматтармен, мемлекеттік, мемлекеттік емес заңды тұлғалармен тұрақты /мерзімсіз/ немесе уақытша /ұзақ мерзімді, қысқа мерзімді/ құқықпен пайдаланып жатыр.

Сондықтан жер реформасы жүру барысында қабылданып жатқан зандық актілер және баска нормативтік құжаттар арқылы жерді пайдалану құқығының мазмұнын, дамуын қарау ғылыми тұрғыда өте мәнді. Қабылданған жер заңы бойынша жерді пайдалану құқығы тұрақты немесе уақытша, иеліктен шығарылатын немесе шығарылмайтын өтеулі немесе өтеусіз алынатын болуы мүмкін /«Жер туралы» жарлықтың 35-бабы/. Жер пайдаланушылар: 1)мемлекеттік және мемлекеттік емес; 2) ұлттық, шетелдік, сондай-ақ азаматтығы жоқ адамдар; 3) жеке және заңды тұлғалар; 4) тұрақты және уақытша; 5) бастапқы және кейінгі болып бөлінеді.

Тұрақты жер пайдаланушылар — жерді пайдалану құқығы мерзімсіз сипаттағы тұлғалар, ал уақытша жер пайдаланудың екі түрі болады: 1) қысқа мерзімді /3 жылға дейін/; 2) ұзақ мерзімді /3-9 жылға дейін/.

Қарап отырсақ, жер пайдалану құқығының  түсінігі бұрынғы Совет кезіндегі пайдалану құқығынан кәдімгідей айырылады, ал жерді пайдалану құқығының қызметі кеңейтілген. Мұнда жер пайдалану құқығы:

1/ жер пайдалану құқығын табыстау /мемлекетпен/;

2/ жер пайдалану құқығын беру, адамға жер пайдалану құқығын басқа жер пайдаланушының беруін білдіру;

3/ әмбепап заңды мұрагерлік тәртіппен жер пайдалану құқығының ауысуы /заңды түрде мұрагерлік немесе заңды тұлғаның қайта құрылуы кезінде/.

Бұрын жерді негізінен заңды тұлғаларға мемлекет тарапынан пайдалану құқығын тегін беру түрі басып келсе, негізінен ақылы сипат алуда, жасау арқылы да іске асуда.

Республикалық жер заңының ерекшелігі — жерді жалға беру жерді уақытша пайдалану түріне жатқызуы. Уақытша жер пайдалану құқығын мемлекеттік емес жер пайдаланушыларға табыстау жер учаскесін жалға беру немесе уақытша өтеусіз пайдалану шарты негізінде жүргізіледі.

Жалға беру шарты жер учаскесін бастапқы жер пайдаланушы кейінгі /уақытша/ пайдаланушыға беру мәміле негізінде болады. Жалдаушы болып табылатын кейінгі жер пайдаланушының жалға алған жер учаскесін қайталап жалға беруге құқықты. Ал Ресей Федерациясы заңындағы айырмашылық жалға беру жер учаскесін пайдаланудың бір түрі болып бөлінген. Қазақстанда және Ресей Федерациясында жерді жалға беру негізінде пайдалану құқықтық режимі бойынша уақытша жерді пайдалануға жақын. Оның себебі: жалға беру жерді пайдаланудың уақытшалығы, шарттық пайда болу негізі және пайдаланудың тегін еместігі.

Бірақ, Ресей заңында жерді жалға берудің  реттеуші, шектеуші механизмдері кеңірек берілген. Мысалы, жылдан астам жалға беру шарты міндетті түрде мемлекеттік тіркелу керек, жалға алушының құқықтары, міндеттері және жауапкершіліктері анықтау көрсетілген. Ресей Федерациясы Азаматтық кодексінің 613 бабына сәйкес үшінші тұлғалардың заң немесе шарт бойынша иеленген мүлікке, соның ішінде сервитуттікке кепілдік құқықтары қамтылған. Мүлікті жалға беру сол құқықтарды тоқтатпайды және өзгертпейді. Жер учаскесінің иесі кепілдік шартқа отырған соң оны жалға бергеніне қарамай кепілдік ұстаушы кепілдікке берілген мүліктің кұнын өндіріп ала алады. Осылайша сервитутты — үшінші тұлғаға жер учаскесін шектеулі пайдалану құқығын беруді белгілеу мәселелері де шешіледі.

Кейбір елдерде жер қорларын басқарудың жалға беру түрі ең бастысы болып келеді. Мысалы, Израильде жерді жалға беру жер пайдалануды бақылаумен бірге жүргізеді:

—     шартта екі жақтың құқықтары мен міндеттері анық көрсетілген;

— жерді саудаға салуға, нысанасыз пайдалануға жол бермейді;

— бюджетке жер үшін төлемнен қаржы түсуі қамтылады;

— мемлекет жерге билік жасау құқығын толық жүзеге асырады.

АҚШ-та жалға берудің төмендегіше түрлері бар:

1/ сенімді иелену;

2/ өмірлік иелену.

Сенімді иелену меншік иесімен /еркін иеленушімен үшінші тұлғаларға қатысты өз міндеттерін жүктеу үшін бекітіледі. Бұл үшінші тұлғалар алдындағы жауапкершілік. Осы тұлғалар пайдасына сенім иеленушіден табыс түсу көзделген.

Өмірлік иелену белгілі бір тұлғаға өмір бойына жер иесінің беретін құқығы. Оның меншік иесіндей құқығы бар, бірақ оның алдында жерді бүлдіргені үшін жауапты тәртіп бойынша жалға алушы сол жерлерді тек өз өмірі ішінде ғана тоздыруы мүмкін, мұрагерлікке қалдыра алмайды және т.б. Жерді иелену құқықтарының бұл түрлері көп нышандары бойынша өмірлік мұралық иелену және тұрақты пайдалану құқықтарына жақын. Біздің республикамыздың жер заңдары жан жақты қамтылмаған, біздіңше мұрагерліктің түр-түрі әлі де толық жасалған жоқ.

Қазақстан Республикасында жерге меншік құқығының ерекшеліктері

Жер қатынастары мен жер, жерге жеке меншік құқығының институты шешуші болып табылады. Меншіктік көптүрлілігін белгілей тұра, мемлекет заң алдында олардың теңдігін және жерге қатысты шаруашылықтық барлық түрлерінің дамуына кепілдік береді, құқықтық жөнінде жер қатынастарын реттеу мәселелері жер құқығына қатысты, ал оның бір бөлігі азаматтық құқықпен реттеле алады. Бұған себептер:

— жер меншігі түрлері, формалары бойынша көп түрлі болғанымен, азаматтық құқық ретінде көбінесе жеке меншіктік ауқымда қызмет етеді;

— тауарлық айырбастаудың кәдімгі заттары сияқты жерлердің бәрі сатыла бермейді, мысалға ерекше қорғалатын табиғат аумақтарының жерлеріне жататын жер учаскелері және ортақтасып пайдаланатын жерлер жеке меншікке сатылмайды;

— жермен мәміле азаматтық құқығындағы тұтыну заттарын сату-сатып алу сияқты жасалмайды, ол айрықша іс әрекеттерді жүргізуді талап етеді;

— жеке меншікке сатылатын жер учаскелеріне байланысты заң арнаулы шекті нормаларын /мөлшерлерін/ белгілейді;

— жер заңында келтірілген жердің нысаналы арналуы сақталуы керек, учаскені сату, мұралыққа беру кезінде оның нысаналы арналуын, әсіресе мәміле объектісі ауыл шаруашылық алқаптар болса /азаматтық құқықтары/ заттарды сату-сатып алуда шектеулер жоқ /өзгертуге болмайды.

Азаматтардың жер учаскесіне жеке меншік құқығын келесі ерекшеліктер сипаттайды:

  1. Меншік иелерінің субъективтік құралы;
  2. Жер учаскелерін нормалау;
  3. Жер санаттары бойынша шектеу.
  4. Жердің жеке меншік иелеріне ҚР азаматтары және мемлекеттік емес заңды тұлғалары болып табылады /«Жер туралы» Жарлықтың 5-бөлімінің 30 бабы/. Жерге меншік құқығының субъектісі болу үшін азаматтар ҚР Азаматтық Кодексіне сәйкес, құқықтық және жұмыстық қабілеттері болуы керек.

Мұнда, жұмыс тәжірибесінің, біліктілігінің болуы, /фермерлік шаруашылық жүргізу мақсатында жер учаскесін алу үшін/ қайтыс болған фермердің жерін мұралыққа алу үшін онымен туыстығының болуы. Жер учаскесінің меншік иесі немесе пайдаланушысы болам деген азаматтарға арналған осындай талаптар тек Ресей Федерациясында емес, Германия, Франция, Швецияның, Дания, Австрия  заңдарыңда да әрекет етеді.

Кейбір елдерде бұл шарттарға адамдардың жасы, капиталы немесе несиелерінің бар жоқтығы кіреді. Заңды тұлғалардың, егер оның заңды және жарғылық нысанасында ауыл шаруашылық болса, қажетті өндіріс құралдары, мамандары болса осындай құқыққа ие. Өкінішке орай Қазақстан Республикасының жер заңында бұл жағдайлар нашар, жеткіліксіз, ноқтасыз келтірілген /білім, дағды, кәсіптік дайынды және басқалары көрсетілмеген/.

Сондықтан, алынған жер учаскелері өте тиімсіз немесе тіпті пайдаланбайды.

Азаматтардың меншігіндегі жер учаскелерін нормалау ҚР үкіметі арнайы нормативтік актілерді қабылдау арқылы жүзеге асырады. Бұл актілерде жер учаскелерін берудің шекті нормалары көрсетіледі. Мұнда жергілікті органдар өз құзіретінде өздерінің нормаларын қабылдай алады. Бұл мәселеде РФ жергілікті органдарының өкілеттігі кеңірек. Қазақстанда шекті нормалардан басқа жеке меншіктікке жер учаскелерін тегін беру нормалары да белгіленген.

Азаматтар жеке меншігіне берілетін жерлердің категориясы бойынша шектеулер қойылған. Мысалы, 1995 ж. «Жер туралы» Жарлығынан 5-бөлімінің 33-бабында азаматтардың жеке меншігінде бола алатын жерлердің түрлері қозғалмайтын мүлік ретінде көрсетілген. Жер заңының дамуы жер учаскелеріне жеке меншік рұқсат етілетін жер қоры санаттар санын көбейтуге бағытталған, әсіресе ауыл шаруашылық жерлерге қатысты. Қазақстандағы жер реформасының 10 жылдық тәжірибесі ескеріліп, жаңа жер заңына бір қатар өзгерістер енгізілген.

Республикадағы жер реформасының негізгі бір жайы мемлекеттен азаматтарға, мемлекеттік емес заңды тұлғаларға жерді беру тәртібін жасау және қолдану болып табылады. Мұнда заң талаптары, азаматтар мүддесі, әлеуметтік, мемлекеттік мүдделері сақталуы керек. Осы уақытта республикамызда қабылданған заңдылық нормативтік актілер шеңберінде жер учаскелерін жекешелендірудің келесі механизмі қалыптасты:

— өзіңдік қосалқы шаруашылығын, бақ өсіру, сая жай құрылысын, жеке тұрған үйлер салу үшін ертеде алынған жер учаскелерін қайта рәсімдеу;

— азаматтарға жеке меншікке тегін беру нормасы шегінде жер учаскелерін беру;

— азаматтарға және мемлекеттік емес заңды тұлғаларға жер учаскелерін сату;

— жекешелендіретін ауыл шаруашылық кәсіпорындарының жер үлестерін дербестеу;

— жекешелендіру тәртібінде алынған жер учаскелерін басқа азаматтарға, заңды тұлғаларға сату.

Жер заңы бойынша жерге жеке меншіктің келесі түрлері төмендегідей болады:

— азаматтардың жеке меншігі;

— ортақ бірлескен меншік, яғни қатысушылардың үлестері белгіленбеген бірлескен меншік;

— әр қатысушыға тиесілі жер учаскелерінің нақты үлестері белгіленіп, нақты бөлуде пайда болатын ортақ үлестік меншік;

— мемлекеттік емес заңды тұлғалардың меншігі.

Жер учаскесіне ортақ меншік заң актілерінде көзделген жағдайларда учаскесі бөлінбесе, сондай-ақ меншік иелері өздеріне тиесілі жер учаскелерін бір учаскеге ерікті түрде біріктірген кезде пайда болады. Республикамызда осыған тән колхоздарды қайта құру мен совхоздарды жекешелендіру арқылы азаматтардың жерге ортақ меншігін ұйымдастыруын мысал ретінде келтіруге болады. Жер учаскелерін ортақ меншікке табыстау бекітілген меншік иелерінің тізімі тіркелген колхоз, совхоз мүшелерінің жалпы жиналысы шешімінің негізінде атқарушы үкімет органдарымен жүзеге асырылады.

Республикамызда жаңа жер заңдарын қабылдаудан бұрын шаруашылықтарды қайта ұйымдастыру мен жерлерді жекешелендірудің басқа жүйесі болатын. Қайта құрылатын ұжымдардың мүшелері, несиешілер және сол шаруашылықтардың, сондай-ақ осы шаруашылықтардың өндірістік және әлеуметтік-мәдени салаларында істейтін әрі олардың аумағында тұратын зейнеткерлер мен басқа да адамдардың заңға сөйкес шартты үлесіне құқығы бар. Шартты жер үлесін иеленушілердің құқығы:

— жер үлесі құқығын жарна ретінде шаруашылық серіктестіктерінің жарғылық қорына немесе қайта ұйымдастырылатын колхоз, совхоздар жерінде құрылатын өндірістік кооперативтерге пай ретінде беруге;

— шаруа /фермер/ қожалағын ұйымдастыру үшін жеке жер үлесіне сәйкес жер учаскесін алуға;

— жер үлесі құқығын сыйға тартуға, сатуға, жалға беруге хақылы /жаңа «Жер туралы» заңға кейбір өзгерістер кіргізілген/.

Шаруашылық жерлерін пайдалану жер үлестерін біріктіру арқылы тұрақты жер пайдалану құқығымен ұйымдастырылған.

Шартты үлестерге бөлінбеген үлестер сол шаруашылықтың пайдалануында қалады.

Бақ өсіру, саяжай құрылысын жүргізу үшін жер учаскелерін бөлуде азаматтар кәдімгі серіктестіктерге, кооперативтерге ұйымдасуы керек. Мұндайда азаматтардың жер учаскелері жеке меншікте болуы мүмкін, ал жолдар, суару жүйесі, қоймалар сияқты объектілер ортақ меншігінде немесе олар құрған заңды тұлға меншігінде болады.

Жеке меншікке берілетін жер учаскесінің басқа түрлері де азаматтардың меншігінде және ортақ бірлескен немесе мемлекеттік емес заңды тұлғалардың ортақ үлесті меншігінде болуы мүмкін. Бұл жай өзіндік қосалқы ұжымдарды жүргізуге және өндірістік немесе өндірістік емес, оның ішінде тұрғын үй жайлар, ғимараттар және олардың кешендерін салуға берілген жерлерге де қатысты.

1995 ж. «Жер туралы» Жарлықтың 3-бөлімінің 1 бабында айтылғандай азаматтарға ауыл шаруашылық өндірісі жүргізу, жеке тұрғын үй немесе саяжай құрылысы үшін жеке меншікке, немесе жерді тұрақты пайдалануға тегін берілетін учаскелердің көлемін белгілеу Қазақстан Республикасының үкіметі белгілеген нормалары және тәртібі бойынша жүзеге асырылады. Жер учаскелерін қайта тегін беруге жол берілмейді.

Мемлекет меншігіндегі жерлердің азаматтарға мемлекеттік емес тұлғаларға тендер, конкурс, аукцион арқылы жер учаскелерін келесі жағдайларда сатуға болады:

— тегін беру мөлшерден артық көлемде шаруа /фермер/ қожалығын жүргізу;

— шаруа қожалығының жерлерін жеке меншікте пайдалану құқығын сатып алу және рәсімдеу;

— ұжымдарда өндірісті бірлесіп жүргізу;

— қалаларда, поселкелерде жеке тұрғын үйлер салу, егер заңда жерді тегін беру қаралмаса;

— бақ өсіру және саяжай құру;

— ауыл шаруашылық өндіріспен байланысты емес кәсіпкерлік қызметті ұйымдастыру;

— заңда жерлердің тегін берілуі қарастырылмаған басқа жағдайларда.

Орман, су қорының құрылыстанбаған жер учаскелері, ерекше күзетілетін табиғи аумақтар, ортақ пайдаланатын жерлер /көшелер, гүл және ағаш алаңдары, су қоймалары т.б./, қауіпті заттармен ластанған жерлер сатылмайды. Қазақстанда нарықтық экономикаға көшу барысында реформасын жүргізуге байланысты мәселелер өте өзекті болып отыр. Бұл жай жердің қай болмасын қоғам өміріндегі айрықша маңызымен, республикамыздың жер байлығымен /ауыл шаруашылық алқаптардың көптігі және газ, мұнай, қара, түсті және сирек кездесетін металдар/ себептеледі. Осыған байланысты Совет уақытында қалыптасқан жер қатынастарын қайта құруға мүмкіндік беретін заңдар қабылданды. Сол кездегі жер қатынастарының өзегі бүкіл халықтық деп аталған мемлекеттік меншік болып табылған. Қайта құрудың ең басында қабылданған «Қазақ ССР жер кодексі», «Меншік туралы», «Шаруа қожалықтары туралы», «Ауылдың, селоның, агроөндірістік кешеннің басымдылығы туралы», «Мемлекеттік ауыл шаруашылық кәсіпорындарының мүліктерін жекешелендіру ерекшеліктері туралы» және 1991 жылы маусым айында қабылданған «Жер формасы туралы», сондай-ақ Қазақстан Республикасы ІІрезидентінің жарлықтары, нормативтік актілері жер реформасының, бастапқы құқықтық негізін құруға мүмкіндік берді.

Республикамыздағы жер реформасының мақсаты және өндіріс құралдарына меншіктің көп түрлілігін енгізу негізінде қалыптасқан жер қатынастарының барлық жүйесін өзгерту болып табылады. Реформа экономикада көп салалықты дамытуға, жерлерді қайта үлестіруге, республикамыздың жер қорын құқықтық, экономикалық басқару әдістеріне көшуге бағытталған. Мемлекеттікпен қатар, жерге меншіктің басқа түрлерін, ең алдымен жеке меншіктікті, жерді нарықтық айналымға, қатынастарға түсіруді қамтып отыр. Жер кеңістік негіз, өндірістің ең негізгі өндіріс құралы, еңбектің нысанасы және құралы болып табылады.

Ең алдымен ауыл шаруашылығында жердің ең бірегей қасиеті, яғни құнарлылығы, жүзеге асырылады. Соңғысы тамақ, жеңіл, ауыр өнеркәсіптері үшін шикізаттар өндіруге мүмкіндік береді, бұл қоғамның өмір әрекетінің негізін құрады. Республикамыздың ауыл шаруашылығында экономиканың басқа да салаларындағыдай, реформа жүргізу басында тоқырау құбылыстары байқалды. Ол саланың экстенсивтік дамуынан көрінді. Сапасы, құнарлылығы тастақтанған төмен жерлерден бірнеше миллион гектар жыртылымға берілді /тұздалған, сортаң, ұсақконтурлы, жұқа қабатты, нашар бедерлі және т.б./. Бұл жай мал шаруашылығында, басқа да салаларда байқалды. Мұның ең басты себептері:

— аграрлық бөлікті басқарудағы әкімшіліктік, волюнтаристік әдістері /оған негіз — жерге мемлекеттік өз меншігі/;

— бәсекенің жоқтығы;

— ауылдың ұтымды еңбектенуге айтарлықтай қызығушылығының болмауы.

«Шаруа қожалықтары туралы» заң қабылдануымен жер пайдалану құқық субъекттері кеңейіп өзгерді. Егер оған осы уақытқа дейін тек ауыл шаруашылық кәсіпорындары /совхоз, колхоз, тәжірибе станциялары, оқу шаруашылықтары және т.б./ жатса, жаңа заңдар оның толық құқықты субъектілері ретінде шаруа қожалықтарын, жалгерлерді қамтиды. Жалгерлер мен фермерлерді заңдандыру олардың жерді пайдалану, кейін иеленуге хақылы екендігін мойындады. Ескі заң бойынша ауыл шаруашылық мақсаттары үшін жерлер азаматтарға шектелген мөлшерде тек қана кейінгі жер пайдалану шарттарымен берілді. Қабылданған жаңа заңдар ауыл шаруашылық кәсіпорындарын қайта құру және жаңа құрылымдарды ұйымдастыруға мүмкіндік берді. Барлық жерлерде шаруа қожалықтары құрыла бастады. Олардың пайдаланатын жерлері екі жолмен құрылды. Біріншісі — шаруа қожалықтары пайдаланатын жерлердің колхоз, совхоз құрамынан бөлініп шығарылуы. Екіншісі — шаруа қожалықтары ауданның /қала/ арнайы жер қоры  есебінен құрылды. Ал арнайы жер қоры «Жер реформасы туралы» заң бойынша ауылшаруашылық кәсіпорындарының пайдаланымдағы /айналымдағы/ жерлерден, сондай-ақ колхоз, совхоздың тиімсіз пайдаланатын алқаптарынан ұйымдастырылады. Республика бойынша арнайы жер қорына кірген жер көлемі 7 млн. га артты.

Жаппай жер учаскелерін бөліп беру, жер учаскесін пайдалану құқығына құжаттарды рәсімдеу, қайта рәсімдеу жұмыстары жүргізілді. Бір уақытта колхоз, совхоз жерлерін шартты жер үлестеріне, мүлікті — пайларға, ал 1994-1995 жылдары жер үлестерін аталау /персонификация/ жұмыстары жүргізілді. Сол кезде республикамызда жерді үйлестіру, жер қорларын басқару бойынша мемлекеттік органдарын қалыптастыру жұмыстар жүргізілді. Мемлекеттік жер кадастрын жүргізу тәртібінде және ұйымдастыру жүйесінде үлкен өзгерістер, жерлерді мемлекеттік қорғау, экологиялық мониторинг мәселесінде жаңа жайлар пайда болды, мемлекеттік шара ретінде жерді үйлестіру сипаты толығымен өзгерді.

Сонда да жер реформасының негізгі мақсаты, яғни жерді жекешеленуге беру және агроөнеркәсіптік кешен салаларында нарықтық қатынастарға көшу, бастапқы сатыларда жүзеге жеткіліксіз асырылды. Мысалы, шару қожалықтарын ұйымдастыру тез жүрсе де /1995 ж. — 31 мың, 1996 ж. — 42 млн, ал 1990 ж.-147 мың ғана еді/ көп жағымсыз жайлар пайда болды. Сол теріс жайлардың бірі пайдаланатын жерлердің кішкентай аудандары. Мысалы, 1995 ж. Ақмола облысында шаруа қожалықтардың орта көлемі 3 га, ал Талдықорған облысында суармалы жерлер 1,5 га құрады.

Шаруа қожалықтарының көпшілігі өткізу, жабдықтау тұрғын орындарынан алыс орналастырылды, жерлері кірме болып келді, учаскенің қолайлы көлеміне, пішініне қойылған талаптар бұрмаланды, қолданыста болған суару, су әкету жолдар желісінің бұзылуы, алқап құрылымдарының қолайсыздығы және т.б. кемшіліктері жіберілді. Бұл жағдай басқа факторлармен /қаржының, мамандықтың, негізгі және айналым құралдарының жеткіліксіздігі /бірге тек қана үштен бір шаруа қожалықтарының орнықты жұмыс істеуіне әкелді. Мысалы, 1995 — 1996 ж.ж. Семей облысында 24%, Қызылорда — 31%, Павлодар — 33%, Ақмола — 39% шаруа қожалықтары ғана әрекетті болған.

Біртіндеп алдында қабылданған заң жайлары өзгерді және нарықтық экономика талаптарына сәйкес келмеді, жер нарықтық қатынастар объектісі болмады, ол мемлекеттік меншікте қала берді. Осы мәселелерді шешу және жер реформасы жүрісін тездету мақсатымен мемлекеттік басқарушы органдары оқтын-оқтын заңдық және нормативтік актілер, шешімдер қабылдап отырды. Мысалы, 1994 ж. бірінші жартысында президенттің екі Жарлығы шықты. 24 қаңтардағы «Жер қатынастарын реттеудің кейбір мәселелері туралы» және 5-сәуірдегі «Жер қатынастарын одан әрі жетілдіру туралы» азаматтарға және заңды тұлғаларға иеленуге, пайдалануға, жалға беруге жер учаскелерін бөліп беру, табыстау бойынша Жарлықтарда жергілікті органдардың және республика үкіметінің қосымша өкілеттері анықталды, шектеулерді алып тастау мақсатымен жерді пайдалану құқығы жөнінде іс әрекеттер түрлері кеңейтілді.

Осы Жарлықтар арқылы республика басшысының жер қатынастарын өзгеруін жеделтетпекші болғанымен, жерге меншіктік жоқтығынан 1990 — 1994 ж.ж. алға қойылған мақсат орындалмады.

1995 ж. Қазақстанда жер реформасының екінші сатысы басталды. Бірінші рет Қазақстан Республикасының Конституциясына сәйкес жер мемлекеттік меншігімен қатар заңмен белгіленген негіздерде, шарттармен шектеліп, жер жеке меншікте болуы мүмкін деп жарияланды. Қазақстан Коституциясында жерге мемлекеттік меншік құқығының сақталып, жерлердің кейбір санаттарына қатысты жеке меншікті еңгізуді жоққа шығармайды. Республикада жер қатынастарының күрт өзгеруі заң күші бар Президенттің «Жер туралы» 1995 ж. 22 желтоқсанда қабылдаған Жарлығынан басталды. Осы Жарлықтың 33-бабына сәйкес азаматтардың жеке меншігінде өзіндік қосалқы шаруашылығын, бақ өсіру және саяжай құрылысын жүргізу үшін берілген /берілетін/ жер учаскелері бола алады. Азаматтар мен мемлекеттік емес заңды тұлғалардың меншігінде өзінің мақсатына сәйкес үйлер мен ғимараттарды қамтуға арналған жерлерді қоса алғанда, құрылыс салуға берілген /берілетін/ немесе өндірістік және өндірістік емес, оның ішінде тұрғын үй-жайлар, үйлер, ғимараттар және олардың кешендері салынған жер учаскелері бола алады. Мұнда өзіндік қосалқы шаруашылығын, бақ өсіру саяжай құрылысын жүргізу үшін берілген жер учаскелерін санамағанда басқа ауыл шаруашылық мақсатындағы жерлер жеке меншікте бола алмайтындығы айтылған. Жаңа жарлықта жекелеген категорияларына жеке меншік құқығын енгізе отырып, мемлекеттің мұнда негізінен жер пайдалану ауқымына араласуын шектеу мәселелері реттелген /34-бабы/.

Жер пайдалануындағы жерді оның нысаналы арналуына сәйкес пайдалану, табиғатты қорғау технологиясын қолдану, топырақтардың құнарлылығын арттыру, жерлерді қорғау жөнінде шараларды жүзеге асыру міндеттері жүктелген. Бұл заңда келесі жайлар да келтірілген:

  • жер объектілері, жерді пайдалану құқық субъекттері толық аталған;
  • жер пайдаланулардың негізгі құқықтары, міндеттер анықталған;
  • жер пайдаланушылар құқықтарының пайда болу және тоқталылуы негізделген.

Заңда жауапкершілік түрлері де  реттелген /мысалы 118-бапта лауазымды адамдар мен азаматтар жер заңдарын бұзғаны және жер ресурстарына зиян келтіргені не нақтылы зиян келтіру қатерін туғызғаны үшін заңдарда белгіленген тәртіптік, материалдық, әкімшілік немесе қылмыстық жауапкершілікке тартылады делінген.

Заңның жаңа жақтары: 1. Жерді меншік және жылжымайтын объектісі ретінде жылжымайтын мүлікті теңестіру; 2. Жерге қатысты кондоминиум, сервитут сияқты ұғымдарды енгізу; 3. Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы заңға сәйкес жер учаскесі мен жер пайдалану құқығын кепілдікке беру ережелері.

«Жер туралы» Жарлық ережелерін дамыту және реформа мақсаттарын жүзеге асыру үшін Үкімет тез арада бір қатар нормативтік құжаттарды дайындады. Олардың ішінде «Ерекше  қорғалатын табиғи аумақтар және оларды басқа санатты жерлерге аудару тәртібі туралы ереже», «Мемлекеттік жер кадастры және жерді үйлестіру туралы ереже», «Ластанған және бұзылған жерлерді алып қою, қорғау және пайдалану тәртібі туралы ереже» т.б. Үкімет жағынан келесі актілер мен құжаттар іске қосылды:

— меншікке жерлерді беру тәртібі және нормалары;

— тұрақты немесе уақытша жер пайдалану;

— мемлекеттің жеке меншікке сататын немесе жер пайдалануға беретін жерлері үшін төлем ставкаларының мөлшері;

— азаматтарға және заңды тұлғаларға берілетін жер учаскелерінің шекті мөлшерлері;

— мемлекеттік қажеттілік үшін жер учаскелерін алып қою және сатып алу тәртібі туралы ереже және басқалары.

«Жер туралы» Жарлықтағы ойларды дамыту үшін «Жылжымайтын мүліктің ипотекасы туралы», «жылжымайтын мүлік құқықтарды және олармен мәмілелерді мемлекеттік тіркеу туралы» жарлықтар шықты. Жер қатынастары мен жерге орналастыру жөніндегі мемлекеттік комитет 1994-1995 ж.ж. және 2010 ж. дейінгі кезеңге Қазақстан Республикасының жер ресурстарын қорғау және ұтымды пайдаланудың ғылыми — негізделген Концепциясын жасады. Мұнда жер ресурстарын қорғау оны ұтымды пайдаланудың негізгі бағыттары, міндеттері мен әдістемелік ыңғайы белгіленген. Сонымен қатар жаңа заңда бірінші рет жер пайдаланушыларға немесе меншік иелеріне келтірілген заңдарды өтеу негіздері анықталған /«Жер туралы» Жарлықтың 116-бабы/. Бұл негіздер:

— мемлекеттің мұқтажына жерлерді алып қою, /меншіктеу немесе жер пайдалану қүқығын жоятын/;

— жер пайдаланудың айрықша режимін белгілеумен байланысты жер пайдалану және меншік құқығын шектеу;

— жер пайдаланушылар немесе меншік иелерінің құқықтарын бұзу;

— объектерді салу және пайдалану нәтижесінде жерлер сапасының нашарлауы.

Осымен қатар шығындардың орнын толтыру тәртібі анықталды. Мұнда шығындарды өтеу себепші есебінен айқындалады. Егер шығын мемлекеттік орган шешімінен туса, онда оның орны тиісті бюджет есебінен толтырылады. Өтем төлеу мөлшерін айқындағанда оған:

— жер пайдалану немесе меншік құқығын сатып алу сомасы /инфляцияны ескерумен/;

— учаскедегі бар жылжымайтын мүліктің, көпжылдық екпелерді қоса, нарықтық құны;

— жер учаскесінің игерумен, пайдаланумен, қорғау шараларын жүргізумен байланысты шығындардың құны /инфляцияны ескерумен/;

— жер учаскесін алып қою себебінен туған барлық шығындар және алынбаған табыстың барлығы кіреді.

1995 ж. «Жер туралы» Жарлық ережелері жермен нарықтық әрекеттерді жасауға мүмкіндік берді. Жерге жеке меншік еңгізумен қатар жаңа заң жерді пайдалану құқығымен барлық әрекеттерді жасауға да мүмкіндік берді. Сөйтіп осы заң және оған қосымша ілесушы нормативтік құжаттар жер нарығының қалыптасуына бастау болды. 1996 ж. 6-маусымда Қазақстан Республикасы Үкіметі қабылдаған N709 «Жер реформасын тездету шаралары туралы» қаулысы «Жер туралы» заңды іске асыру жөніндегі ұйымдастыру шараларын белгіледі. Мемлекеттік және шаруашылық органдар мемлекеттік және ұжымдық ауыл шаруашылық кәсіпорындар басшыларымен бірге 1996-1997 ж.ж. Республикамызда  келесі жұмыстарды жүргізді:

— жер үлестерін жаппай персонификациялау;

— жерлерін қайта үлестіру:

— жалға беру, сату, жалға алу тәртібін қайта рәсімдеу;

— пайдалану және иелену құқығының құжаттарын беру.

Осы уақытта жалпы ауыл шаруашылық жерлер мемлекеттік емес құрылымдарға ауыстыру аяқталды. Мысалы, республика бойынша шаруа қожалықтар саны 1990 ж. 147, ал 1995 ж. — 31 мыңнан асып кетті, 2001 ж.- 105 мыңнан асты. Мемлекеттік емес заңды тұлғалар /кооперативте серіктестіктер, акционерлік қоғамдар /саны 1995 ж.-3,4 мың болса, 1998 ж.-6,6 мыңға жетті. Сонымен қатар жермен жасалатын мәміле сандарының да өсуі байқалды, әсіресе тұрғын үй-жай, сауда, тұрмыс, демалыс, саяхат объектілер салу үшін жер учаскелерін сату тездетілді.

Бірақ жерлерді мемлекеттік емес құрылымдарға, жеке меншіктікке ауыстыру үдемелі жүргенмен бір қатар кемшіліктер жіберілді. Бір жағынан, жаңадан кұрылған кооперативтер, серіктестіктер, шаруа қожалықтары әр түрлі себептермен алған жерлерін тиімді пайдалана алмады, кейде бұл құрылыстар созылып кетті, ал кейбіреулері таратылып жатты. Басқа жағынан, 1996-1999 жж. Жер нарығының қалыптасуы жеткіліксіз болды, жер қорының басым бөлігі нарықтық айналымға кірген жоқ, иеленуге және пайдалануға берген жерлер төлемдері, жалға алу төлемдері, жер салықтарының төлемдері, жасалған іс-әрекеттерден түсетін ақшалары бюджетке толық түспеді. Осының бәрі жер қатынастарын реттеуші заңдарда, нормативтік құжаттарда жіберілген кемшіліктердің бар екендігін дәлелдейді.

Сондықтан 1998 ж. үкімет мамандарға, ғалымдарға, жұмыс топтары құрамына бұрын қабылданған /1995ж./ «Жер туралы» заңға түземелерді дайындау бойынша іске кірісуге тапсырма берді. Мемлекеттік органдар және комиссиялар осы жұмыстарды атқарып, парламентке сол заңның жаңа жобасын ұсынған болатын. Бұл жоба басылымдарда ашық талқыланып, 1999 ж. наурыз айында парламентке тапсырылған. Парламентте бұл жоба қаралғаннан соң үкімет оны қайтарып алды. Одан соң, қайталап қаралып, мәжіліс пен сенатта қабылданып, 2001 жылы, қаңтар айында Президент жаңа «Жер туралы» заңды бекітті.

Қазақстан Республикасы Президентінің «Жер туралы» заң күші бар Жарлығының қабылданғанына 5 жылдай уақыт өтті. Осы уақыт ішінде, біршама жаңа заңдар қабылданып, заң жүргізілген реформаларға сәйкес, шаруашылықтардың құрылымдары да өзгерістерге ұшырады.

«Жер туралы» Заң жобасы баспасөз бетінде екі рет жарияланып, барлық облыстарда талқыланды, қоғамдық ұйымдар мен партиялардың қатысуымен бірнеше рет пікірталастар да өткізілді.

Жер қатынастарының даму барысын реттеу мен жетілдіру мақсатында енгізілген толықтырулар мына төмендегідей:

— Заң жобасында, негізінен, Қазақстан Республикасы Президентінің «Жер туралы» Заң күші бар Жарлығының негізгі нормалары сақталынды.

— Қазақстан Республикасының Конституциясына сәйкес, Заң жобасының 3-бабы бойынша, Қазақстан Республикасы аумағының тұтастығы, оған ешкімнің де қол сұқпаушылығы және оқшаулауға болмайтындығы туралы нормалар күшейтіліп отыр.

Заңның мәні мен концепциясын өзгерістерге ұшыратпайтын құрылымдық өзгерістер енгізілді, яғни тараулар мен Заң баптары өз маңыздылығы бойынша орналастырылды.

Жекелеген баптар Азаматтық кодекстің нормаларымен, «Жылжымайтын мүліктер құқығын тіркеу және онымен мәмілелер жасау туралы», «Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы», «Тұрғын үй қатынастары туралы» және «Ерекше қорғалатын табиғат аумақтары туралы» Заңдардың нормаларымен сәйкестендірілді.

Жаңа Жер туралы Заңға мына төмендегідей қосымша үш бап енгізіліп отыр, яғни:

— жергілікті өкілетті органдар мен өзін-өзі басқару органдарының жер қатынастарын реттеу саласындағы құзыреттері туралы;

—  оралмандарға жер телімдерін берудің құқықтық тәртібі туралы;

— халықаралық келісім-шарттарға байланысты жер қатынастарын реттеу туралы.

Конституцияға және қазірде қолданылып жүрген заң актілеріне сәйкес, жергілікті өкілетті мемлекеттік органдардың жер қатынастарын реттеу саласындағы құзыреттеріне:

—  тиісті аймақтарда, басқа да табиғат қорғау шараларымен бірге, жерді тиімді пайдалану, топырақтың құнарлылығын арттыру, жер қорларын қорғау бойынша кеше бағдарламаларын және осы жұмыстарды орындауға байланысты шығындар көлемін, елді мекендер аумақтарында жер-шаруашылық орналастыру жоспарларын бекіту жергілікті атқарушы органдар мен ұйым басшыларының жер қорларын қорғау мен пайдалану жағдайы туралы есептерін тыңдау және басқа да актілерінде көзделген мәселелерді жатқызу көзделініп отыр. Сонымен бірге олардың құзыреттеріне жерге төлемақының базалық ставкалары мен нақты телімінің құнын бағалау үшін түзету коэффициенттерін, жерді аумақтарға бөлу схемалары мен елді мекендердің, аудандардың шекараларын бекіту белгіленді.

Жергілікті өзін-өзі басқару органдарының қатынастарын реттеу саласындағы құзыреттеріне заңдарда белгіленген өкілеттеріне сай, жергілікті маңыздылығы бар мәселелерді шешуге бұқара халықтың қатысуын қамтамасыз ету жайы қарастырылды.

Заң жобасы бойынша уақытша жер пайдалану мерзіміне өзгерістер енгізілді, яғни, қысқа мерзім — бес жылға дейін, ал ұзақ мерзімді — 99 жылдың орнына 49 белгілеу ұсынылды. Шаруа қожалықтарының жер аумағына шектеулер енгізілді, яғни, олардың әр мүшесіне есептегенде жер өлшемі он бес орташа аудандық жер үлесінен аспау тиіс екендігі Заң жобасына енгізіліп отыр.

Ал, ауыл шаруашылық өндірісімен айналысатын мемлекеттік емес заңды тұлғалар үшін жер телімінің шекті /максимальды/ өлшемдерін жергілікті жағдайлар мен ерекшеліктерге байланысты өкілетті және атқарушы органдар белгілеу тиіс деген ұсыныс енгізілді.

Заң жобасында оралмандарға жер телімдерін берудің құқықтық тәртібі белгіленіп отыр. Оларға жеке қосалқы шаруашылығын жүргізу, бау-бақша өсіру, саяжай құрылысы үшін жер уақытша өтеусіз пайдалану құқығымен, жер телімдерін елді мекен жерінен, ауыл шаруашылық мақсатындағы жерден, иммиграциялық және босалқы жер қоры есебінен жүзеге асырылмақшы.

Аталған азаматтар Қазақстан Республикасының азаматтығын алғаннан кейін, осы Заңда белгіленген тәртіп бойынша және шарттарда көрсетілгендей, жер телімдері олардың жеке меншігіне өтеді.

Жерге байланысты меншік мәселесі іс жүзінде өзгеріссіз қалды деп айтуға болады, яғни ауыл шаруашылық жерлері мемлекет меншігінде қалады және тек пайдалануға беріледі.

Қазақстан Республикасы азаматтығынан шыққан тұлғалардың жерге байланысты құқықтары айқындалып отыр.

Осы нормаға сәйкес, ондай азаматтардың жерге жеке меншік құқығы оқшаулануы тиіс немесе уақытша жал түрінде жер пайдаланушы болып қайта рәсімделуі міндеттелініп отыр.

Заң жобасының Үкімет ұсынған нұсқасында, алғашқы азаматтық мәміле жасалғанға дейін, мемлекеттік емес жер пайдаланушылардың тұрақты жер пайдалану құқығын сақтау қарастырылған болатын.

Жалпы халықтық талқылау барысында, аталған құқықты уақытша жер пайдалану құқығымен ауыстырылу ұсынылды.

Қазақстан Республикасы Президентінің Заң күші бар «жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы» Жарлығына сәйкес, жер телімдерін және жер пайдалану құқықтарын кепілге беруге қатысты толықтырулар енгізілді.

Жер телімдерін мемлекет мұқтаждығы үшін алу негіздемелерінің тізімі белгіленді.

Заң жобасында, жерді тиімсіз пайдаланғаны немесе жер заңдарын бұзғаны үшін жеке меншік иесінен және жер пайдаланушыдан жер телімін қайтарып алу жолдары қарастырылды.

Шартты жер үлестеріне иелік ету мәселелеріне де айтарлықтай өзгерістер енгізілді.

Мәселен, шартты жер үлестерін кепілге және жалға беру нормаларын алып тастау ұсынылды.

Шартты жер үлесіне байланысты мәмілелер жасауға мерзімдік жағынан шектеулер қойылып отыр, яғни шартты жер үлесінің иесі өз құқықтарын, осы Заң күшіне енгеннен бастап, бір жыл ішінде іске асырмаған жағдайда, оның құқығының күші жойылатындығы белгіленді.

Бұдан басқа, жер үлесі иелерінің құқықтарын қорғау мақсатында да біршама шаралар ескерілді.

Атап айтқанда, шаруашылық серіктестіктеріне, өндірістік кооперативтерге жарна немесе пай ретінде берген жер үлесінің иелері одан шығуға құқы бар, сонымен бірге өз жарнасы немесе пайымен қоса, жер телімін де алуға болады.

Заң жобасының нормалары бойынша, бұрын өз құқықтарын уақытша пайдалануға жалға берген жер үлесі иелері, осы Заң күшіне енгеннен кейін үш жыл ішінде оларды жалдық құқық ретінде қайта рәсімдеуі тиіс.

Бұл ретте, жер үлесінің иелері мен жер пайдаланушылардың арасында жасалған келісім-шарттар /шартты жер үлесіне құқығын жалға беру және жер телімі жалға алу/ күшін жояды. Осы кезден бастап, жер телімі екінші рет жалға берудің келісім-шарт негізінде пайда болу мүмкіндігі қарастырылды.

Шартты жер үлесін жалға беру кезінде жасалған келісім шарттарға күмән келтірген жағдайда азаматтық заңдарда қарастырылғандай, оларды қайта қарау мүмкіндігі туралы норма енгізілді.

Сонымен қатар, жер үлесі иелерінің құқығын қорғау мақсатында, шартты жер үлестерінен құрылған пайдаланушылардың құжаттарын қайта тіркеу нормалары да қарастырылып отыр.

Жалпы алғанда, енгізілген өзгерістер мен толықтырулар Заң жобасының негізгі нысанын бұзбайды және оның нормалырын тікелей қолданылуын күшейтуге мемлекеттің, жер иелерінің, жер пайдаланушылардың және шартты жер үлесі иелерінің құқықтарын бірдей  қорғауға бағытталған.

1995 ж. «Жер туралы» заңда шектеуші ереже болғаны, ауыл шаруашылығына арналған жерлерге жеке меншіктің болмауы. Заңның 33-бабы 3-тармағында жерлердің келесі санаттардағы жер учаскелері жеке меншікке берілмейді деп тура айтылған:

— ауыл шаруашылығына арналған /осы баптың 1-ші тармағында көрсетілгеннен басқалары/;

— қорғаныс;

— ерекше күзетілетін табиғи аумақтар;

— орман, су қоры;

— елді мекендердің ортақ пайдаланатын жерлері.

Бұл шешімдер жермен жасалатын нарықтық іс әрекеттердің дамуына бір  шама  себебін  тигізді, бірақ бұл мәселені түбегейлі шеше алмады. Республикамызда шаруа қожалықтарының дамуындағы бір ірі экономикалық мәселе – төлемдер жасау және тұқым, техника, мал, айналым құралдары үшін несие алу мүмкіндіктерінің жоқтығы. Банктер берген ақшаларын қайтара алмайтын қауіптен қорқып, шаруа қожалықтарын несилендіруге ықлассыз. Оның үстіне олардың кепілдікке беретін керекті мүліктері де бола қоймады. Осыған байланысты 1995-1996 жж. шаруа /фермер/ қожалықтарын ипотекалық несиелендіруді дамыту жөнінде заңды және ұйымдастырушылық шаралар жүргізілді. Бұл бағыттағы 1996-1999 жж. жұмыс талдау-шаруаларда жеткілікті несиелік қаржылардың жоқтығын көрсетті.

Жермен  кепілдік іс-әрекеттер кең таралған жоқ, оның себебі — жеке банктерде несиелік қаржылардың жетіспеушілігі. Сонымен қоса, 1995ж. «Жер туралы» заңында қабылданған жер пайдалану құқығымен операциялар жүргізу нормасы банктердің сенімін туғызбады, бұдан басқа жер учаскелерінде нарықтық сұраныстың, ауыл шаруашылық жерлердің кесімді қүнының болмауы әсер етті. Біздің ойымызша, мамандарға жер бағасын  анықтау әдістемесіне оралып, жер учаскелерімен жүргізілетін іс әрекеттердегі төлемнің негіздік ставкасын анықтауға қайта кірісу керек.

Қалалық жерлердің ерекшелігіне байланысты құнын анықтауды басқа ыңғайдан қараған жөн. Қала жерлерін бағалық аймақтау әдісін ойлап табуға көңіл бөлу керек. Қалаларда жер нарығы көбірек дамып отыр, сондықтан мұнда жер бағасын ұсыныс пен сұранысқа байланысты реттеп отыруға болады. Осыған байланысты жаңа заң қабылдау өте қажетті бола тұра, жердің нарықтық айналымға кіруіне заңдық негіз болар еді, ипотекалық несиелерді дамытар еді. Сөйтіп, жеке меншік негізінде республикамыздың ауыл шаруашылығы нық тұруына жағдай туар еді деген ойдамыз.

Жер нарығының әлсіз дамуының, жерді кепілдікке беруімен байланысты ипотекалық несиелеудің маңызды себептерінің бірі — ауылда қалыптасқан қолайсыз экономикалық жағдай. Әсіресе егіншілік пен мал шаруашылығы инвестициялық тұрғыда аграрлық бизнестің тартымсыз өрісіне айналып отыр. Шаруа қожалықтары, сондай-ақ ауыл шаруашылық тауарлардың кәдімгідей ірі өндірушілері /кооперативтер, серіктестіктер/ салық ауыртпалығымен, бағалар қайшылығымен өзімен өзі болып, мемлекеттік тіреуден тыс қалды. Қолында тек қана кұнарлығын күн сайын жоғалтып жаткан жер мен ескірген негізгі ауыл шаруашылық кұралдары ғана болып отыр. Оның үстіне:

— дұрыс жолға қойылған агроқызмет өрісінің жоқтығы;

— өнімді дайындау, жасап шығару жөніндегі жеке меншік болса да, монополиялық кәсіпорындардың әрекетсіздігі;

— ауыл тұрғындары әлеуметтік-тұрмыстық жағдайларының нашарлауы.

Біздің ойымызша мемлекет ұзаққа созбай келесі шараларды жүзеге асыруы тиіс:

— ауыл-селоларды дамыту жөнінде кешенді бағдарлама жасап, жүзеге асыру;

— инвестициялау мүмкіндігін, соның ішінде, ипотекалық несиелеу жүйесін дамыту;

— лизингтік несиелеуді енгізу;

— заңдарды өзгертіп, жаңа нормаларды еңгізу;

— әр түрлі шектеулерді алып тастау.

Осындай заң өзгерістері мемлекеттің және жеке кұрылымдардың ірі ұйымдастыру экономикалық шаралармен бірге жүргізілу қажет. Сонда ғана жер реформасының мақсаттарына толық жетуте болады.

Бөлімге сұрақтар:

  1. Жер қатынастары дегеніміз не?
  2. Қазақстандағы жер қатынастарының негізгі ерекшеліктерін атаңыз.
  3. Феодалдық хандықтағы ренттік қатынастардың түрлерін атаңыз.
  4. Ресейге қосылғаннан кейін, Столыпин кіргізген
    өзгерістерден соң Қазақстанда қандай жер қатынастары қалыптасты?
  5. 1917 ж. кейін қандай жер қатынастары қалыптасты?
  6. Кеңес уақытындағы жерлерді қайта құру.
  7. Қазақстан КСР Жер кодексі қашан қабылданған?
  8. Қазақстандағы жер қатынастары өзгерістерінің негізгі міндеттері.
  9. Жердің басқа өндіріс құралдарынан өзгешелігі.
  10. Жерге меншік түсінігі.
  11. Жерге меншік түрлері.
  12. Қазақстандағы жерге мемлекеттік меншіктіктің ерекшеліктері.
  13. Қазақстандағы жерге жеке меншіктіктің ерекшеліктері.
  14. Тұрақты жер пайдалану деген не?
  15. Уақытша жер пайдалану деген не?

16. Қазақстандағы жер реформасының сатыларын

Добавить комментарий

Your email address will not be published.