Жылжымайтын мүлік нарығын талдау

Элементтерінің арасында нарықтық экономика ерекше орын алады жылжымайтын мүлік ретінде қатысатын өндіріс құралдары ( жер, әкімшілік, өндірістік, қойма, сауда және өзге де ғимараттар мен үй-жайлар, сондай-ақ басқа да құрылыстар) мен заттың немесе объектінің тұтыну ( жер учаскелері, тұрғын үйлер, саяжайлар, пәтерлер, гараждар).Жылжымайтын мүлік ретінде негізі жеке өмір сүру үшін база ретінде қызмет етеді үшін шаруашылық қызметі мен кәсіпорындардың барлық меншік нысанындағы ұйымдар. Ресей жүргізіледі белсенді қалыптастыру және жылжымайтын мүлік нарығын дамыту және барлық көп саны азаматтардың, кәсіпорындар мен ұйымдар қатысады, жылжымайтын мүлікпен операциялар.

Жылжымайтын мүлік басты нысанасы болып табылады талқылау кезінде жекешелендіру мемлекеттік және муниципалды меншік, жалға беру кезінде тұрғын емес үй-жайларды сатып алу және сату кезінде тұрғын үй-жайлар. Пайда қабаты жаңа иелерінің жылжымайтын мүлік саласында жеке тұтыну, сондай-ақ көптеген салаларда кәсіпкерлік қызмет. Пайда болған коммерциялық құрылымдар нарығында жұмыс істейтін жылжымайтын мүлік.
Оқиға желісі қызметі, отандық және шетелдік инвесторлар үшін үлкен маңызға ие сатып алуға кепілдендірілген құқығын жерді пайдалану және құқықтық қорғау олардың мүдделерін.
Өзгерді салық заңнамасы, және жаңа, азаматтардың көпшілігі үшін Ресей салықтар: мүлік салығы жеке тұлғалардың мүлік салығы, өткінші тәртіппен мұрагерлік және сыйға тарту. Дами бастаған жергілікті заңнама саласын реттеу бойынша жылжымайтын мүлік.

1-тарау. Негізгі түрлері, әдістері маркетингтік зерттеу айлықтарын ұйымдас жылжымайтын мүлік нарығын

1.1 «Термині» жылжымайтын мүлік» пайда болды ресей заңнамасы кезінен Петр I. Алайда, қазіргі қолданыстағы заңнамалық актілерде әлі өткізілді ара-жігін айқын ажырату арасындағы жылжымалы және жылжымайтын мүлік.

Жылжымайтын мүлік нысандарының тізбесі келтірілген 130-құжат РФ АК. Жылжымайтын заттарға (жылжымайтын мүлік, жылжымайтын мүлік) жер учаскелері, жер қойнауының учаскелері, оқшауланған су объектілері және барлық сол тығыз байланысты жер, яғни объектілері бойынша жас ерекшеліктеріне, оның ішінде ормандар, көпжылдық екпелер, ғимараттар, құрылыстар. Жылжымайтын заттарға жатады, сондай-ақ мемлекеттік тіркеуге жататын әуе және теңіз кемелері, ішкі жүзу кемелері, ғарыш объектілері. Заңда жылжымайтын заттарға жатқызылуы мүмкін өзге де мүлік. Мысалы, кәсіпорын тұтасымен мүліктік кешен ретінде, сондай-ақ жылжымайтын мүлік болып танылады (132-құжат РФ АК).

Бірінші бөлігіне сәйкес, РФ Азаматтық кодексінің кәсіпорны қаралады емес, субъектісі ретінде, ал тікелей объектісі ретінде азаматтық құқықтар.

Кәсіпорын тұтасымен немесе оның бір бөлігі болуы мүмкін объектісін сатып алу-сату, кепілге, жалға беру және басқа мәмілелердің белгілеуге, өзгертуге және тоқтатуға байланысты заттық құқықтарды қорғау. Кәсіпорын мүмкін, сондай-ақ берілген мұрагерлік бойынша.

Экономикалық сипаттамалар бойынша жылжымайтын мүлікті жатқызуға болады, оның сирек (жоқ абсолютті бірдей жылжымайтын мүлік объектілерінің) құны; іргелес жер, ғимараттар (мысалы, зиянды өндіріс құрылысы); аумақтық ерекшеліктерін (өзгерту аумақтық артықшылық арттыруы мүмкін жылжымайтын мүлік құны жоқ физикалық өзгерістер), мақсатты арналуы (әдетте, айтарлықтай шығындар емес өзгертілуі мүмкін).
Айта кету керек, сондай-ақ бар мүлкі, ол жылжымалы, бірақ қазіргі уақытта прикреплено жылжымайтын сондықтан, айналып, оның бір бөлігі. Жылжымайтын мүлік ыдырайды үш негізгі түрі бар: жер, тұрғын үй және тұрғын емес үй-жайлар .
Сипатына қарай пайдалану жылжымайтын мүлік бөлінеді үшін пайдаланылатын тұрғын үй (үйлер, коттедждер, пәтерлер), коммерциялық қызмет үшін (қонақ үйлер, офистік ғимараттар, дүкендер, мейрамханалар және т. б.), өндірістік мақсаттар үшін (қоймалар, фабрикалар, зауыттар және т. б.), ауыл шаруашылық (фермалар, бақшалар) және арнайы мақсаттағы (мектептер, шіркеулер, ауруханалар, балабақшалар, қарттар үйлері және т. б.).

1.2 жылжымайтын мүлік Нарығы: түсінігі, субъектілері, нарық, заңнамалық база
Нарық-бұл жиынтығы субъектілерінің қарым-қатынастар мен тауарлармен және қызметтермен алмасу
(сатушылар, сатып алушылар, делдалдар) және әлеуметтік-экономикалық қарым-қатынас; жиынтығы қолданыстағы және әлеуетті сатып алушылар; тауар алмасу саласы тауарлармен белгілі бір түрін белгілі бір аумақта.
Жылжымайтын мүлік болып табылады, ерекше тауар, оның сипаттамалары тән емес, басқа да тауарларды (мысалы, қатаң белгілі бір орналасуы). Жылжымайтын мүлік нарығы – бұл қатынастардың жиынтығы айналасында операциялар жылжымайтын мүлік нысандары (сату, сатып алу, бағалау, жалға беру, кепіл және т. б.).

Негізгі ерекшеліктері жылжымайтын мүлік нарығы болып табылады: жергілікті сипатта жылжымайтын мүлік нарығының санының ықтимал мәміле-белгілі бір орналасқан жерін); бірегейлігі барлық жер учаскелерін (әкеп соғады айырмашылық бағасында); төмен өтімділік жылжымайтын мүлік салыстырғанда басқа тауарлармен (салдарынан тарту қажеттілігі құқықтық институттары мәміле жасау кезінде) болмауы; жоғары бағалар және қаржылық мүмкіндіктерін сатып алушылар болуын талап етеді, кредит көптеген жағдайларда; жұмсау бағамен салдарынан толық хабардар сатушылар мен сатып алушылар.
Функционалдық мақсаты бойынша объектілерді жылжымайтын мүлік нарығы болып бөлінеді
4 негізгі құрамдас бөліктері: жер нарығы (жер учаскелерін) нарығы, тұрғын үйлер нарығы, тұрғын емес үй-жайларды нарық өнеркәсіп жылжымайтын мүлік. Сондай-ақ бөлу нарығы аяқталмаған объектілер және қонақ үй қызметтері.
Негізгі субъектілері ранка жылжымайтын мүлік қатар меншік иелері мен пайдаланушыларының жылжымайтын мүлікті (болуы мүмкін және жеке және заңды тұлғалар) болып табылады: инвесторлар, банктер, құрылыс ұйымдары
(мердігерлер), фирма-риэлтеры, заңды фирмалары, жарнама агенттіктері, сақтандыру компаниялары, басқару жөніндегі комитеттер мүлікті техникалық түгендеу бюросы, төрелік сот, нотариалдық кеңселер, салық инспекциясы.
Осыған байланысты жылжымайтын мүлік нарығының дамуымен қажеттілігі бағалау қызметі. Бағалау қызметі – бұл лицензиялауға жататын қызмет тұлғаның (бағалаушы) саятын белгілеуге қатысты бағаланатын объектінің пайдалана отырып, арнайы ережелер мен әдістемелер нарықтық немесе өзге де жылжымайтын мүліктің құнын. Бағалаушы мамандығына, онсыз елестету мүмкін емес жылжымайтын мүлік нарығы.
Дамыту жылжымайтын мүлік нарығы ықпал етеді еркін көшу меншік құқығын жылжымайтын мүлік. Айта кету керек, Азаматтық кодексіне сәйкес, РФ қажет міндетті нотариаттық куәландыру белгіленген мәмілелерді Заңға сәйкес «кепіл Туралы» нотариалды расталуы тиіс ипотекасы туралы шарт. Құру басталды кондоминимум (бірлестіктер тұрғын үй иелері бірлесіп пайдалану).
Негізгі түрі жылжымайтын мүлік болып табылады жер. Басталар жер реформасын
Ресей айтуға болады 90-шы жылдардың басында(қараңыз Заң «РСФСР-де жер реформасы ТУРАЛЫ», Жер кодексі, РСФСР 1991 ж.). Бұрын қасындағы бірыңғай мемлекеттік меншік жерге. Жер рыногын қалыптастыру Ресейде басталды жекешелендіру (қараңыз уаз автокөлігін РФ Президенті ТУРАЛЫ «жер учаскелерін сату азаматтар мен заңды тұлғаларға жекешелендіру кезінде мемлекеттік және муниципалдық кәсіпорындар Туралы», «салық салу жер учаскелерін сату және басқа да операцияларды жермен» және т. б.). маңызды нарық үшін жер құқығы, жер кадастры.

1.3 әсер ететін Факторлар жылжымайтын мүлік нарығын қалыптастыру
Сонымен, тұтастай алғанда, отандық нарығын қалыптастыруға жылжымайтын мүлік сипаттауға болады мынадай факторлар:

1. Макроэкономикалық тұрақсыздық (мүмкін емес алдын-ала болжай нормативтік актілер қабылдануы негізделеді «саяси конъюнктурасына» сол немесе басқа уақытта).

2. Инфляция (бір жағынан, инвестициялық белсенділік төмендейді

«тежеледі дамыту» қалыпты жүйесінің ипотекалық кредит беру; екінші жағынан, шектеулігінен неғұрлым өтімді және тиімді инвестициялау бағыттарын салымдар жылжымайтын мүлік, болып табылады тартымды, «белгілі бір дәрежеде» сақтауға мүмкіндік береді қаражат инфляция).

3. Анық еместігі заңнамалық базаны (әсіресе қатысты жылжымайтын мүлік нарығы).

4. Айқын еместігі ақпараттық кеңістікті салдарынан саяси тұрақсыздық, әлсіз инфрақұрылымды дамыту (тек белгіленді ынтымақтастық нысандары, рөлін және функцияларын жекелеген буындарының, болмаса арнайы ақпарат жинау және талдау), төмен кәсібилік нарық қатысушыларының жылжымайтын мүлік (кішкентай тәжірибесі, белгісіздік, заңнамалық базаны, үрдісі іріктеу бойынша достық және родству емес, кәсіби сапалары бойынша).

5. Болмауы нақты әдістемелік базасын бағалау жылжымайтын мүлік.

6. Әркелкі дамуы нарық сегменттерін жылжымайтын мүлік (неғұрлым бұқаралық нарығы болып табылады тұрғын үй).
Сонымен, байланысты Ресей нарықтық қатынастар жылжымайтын мүлік болып тауар нарығы дамып отыр жылжымайтын мүлік. Белгісіздік жерге меншік құқығын, инфляция және басқа да жоғарыда аталған факторлар жүктейтін із қалдырады дамыту ресей жылжымайтын мүлік нарығы.

1.4 Негізгі тәсілдері мен әдістері зерттеу жылжымайтын мүлік нарығын
Кезең нарығын зерттеу, мүмкіндік беретін көшу жалпы оның сипаттамаларын талдау жағдайға қатысты нақты объект немесе олардың тобы болып табылады сегменттеу нарық, мүмкіндік беретін шоғырландыру негізгі назар қажетті ақпаратты ең көп мәні бар таңдау немесе басқа нұсқа шешімдер кәсіпкер.
Ерекшеліктері жылжымайтын мүлік нарығы болып табылады:

— даралық баға белгілеу;

— трансакциялық шығындардың жоғары деңгейі;

маңызды рөл өзара іс-қимыл бастапқы және қайталама нарықтарының;

— жоғары тәуелділік баға, табыстылық және тәуекелдің жай-аймақтық экономика;

— алуан тәуекелдер;

— төмен өтімділік тауар нарығында;

— әлсіздік баға тетіктері өзін-өзі реттеу нарық.
Көрсетілген себептерге байланысты жылжымайтын мүлік нарығы ерекшеленеді бірқатар факторлар қиындатады, оның талдау, ол-ерекше маңызды оның талдау экономикалық шешімдер қабылдау кезінде.
Екінші жағынан, жылжымайтын мүлік нарығы ерекшеленеді бірқатар факторлар қиындатады және оны талдау. Бұл:

— кәсіпорындар, саудамен айналысатын шектеулі жиынтығы «жүріс» тауарларды, нақты жақындығы бағыттары қоғамдық көлік және т. б өз кезегінде ранок офистік үй-жайларды тұтынушылардың бірінші тобы үшін жылжымайтын мүлік болуы мүмкін сегментирован қазірдің өзінде сапасы бойынша нарықта ұсынылатын объектілер.
Осылайша, сегменттеу критерийлері жоқ қойылуы мүмкін априори және мәңгілікке затвержены. Ең бастысы, оның өкілдері сегментінің шынымен атынан өзімен біртекті өзінің өкілдері мен талаптар қауымдастық тұтынушылардың және жұртшылықтың жеткілікті көптеген анықтау үшін заңды үрдістерін, олардың мінез-құлық.
Және, керісінше, егер әңгіме жұмыс кеңселерінде, онда позиция банктер мен өндірістік кәсіпорындардың айтарлықтай өтіп кету және біріктіру олардың бір сегментінің өкілдігінің аз ақталған.
Нарықты сегменттеу негізгі болып табылады үшін келесі кезеңінің нарығын зерттеу
– позициялау, оның объектісі болуы мүмкін фирма және оның қызметтері, сондай-ақ жеке жылжымайтын мүлік.
Позициялау – жатқызуды қандай да бір өнім белгілі бір сегмент нарық, сондай-ақ анықтау және «высвечивание» оның аясында сегменті.
Ретінде өнімнің бұл болуы мүмкін және жылжымайтын мүлік объектісі, клиенттерге ұсынылатын қызмет және, ақырында, өзі фирмасы.
Позиционируя өнім, кәсіпкер көрсетуі тиіс және оның рыногы
(жататындығы белгілі бір сегмент) және бір мезгілде оның айырмашылығы, қазірдің өзінде қолда бар нарықта ғана оның қадір-қасиетін, жоқ ұқсас объектілерді, оның «изюминку».
Және сегменттеу, позициялау бар двоякое мәні. Біріншіден, орнын анықтау нарығында өнімді әзірлеу үшін негіз болып табылады тұжырымдамасын жылжыту объектіні рынокқа анықтау арналарды жылжыту тәсілдері мен құралдарының жарнамасын, баға саясатын әзірлеу. Екіншіден, позициялау бағытталған клиенттің бағытталған қалыптастыру ол белгілі бір образ өнім.
Әрине, нарықты сегменттеу және жайғастыру өнім – барлық бұл тек құралдар пайдаланылады жету үшін басты міндеттер – оңтайлы экономикалық шешімдер әкелетін мөлшері кәсіпкерге.
Олардың мәні тұрады, ең алдымен, оның жеке сипаттамалары
(сапасы) құрылатын (сатылатын) объектілердің келуі олардың экономикалық сипаттамалары (баға, табыс) және тұтынушылардың ұсыныстары ұсынылған нысандарын жүзеге асыру, бұл мүмкін қысқа білдірілуі түрінде келесі қарапайым формула:

Сапасы=бағасы=тұтынушыға.
Мысалы, бастапқы жылжымайтын мүлік нарығындағы бөле отырып, белгілі бір нарық сегменті саласы ретінде өзінің белсенділігін, құрылыс салушы-кәсіпкер тиіс анықтап, сол деңгейі талаптар, тұтынушылар өнімге қол қояды
(мысалы, сипаттамалары пәтер), бұл қабылдауға сол немесе өзге де техникалық және қала құрылысы шешімдерін анықтауға, құндық сипаттамалары, оларды салыстыру мүмкіндігі әлеуетті сатып алушылардың.
Нақты бұл операция жүргізілуі мүмкін және бірнеше рет үшін тепе-барлық құрамдас жоғарыда келтірілген формулалар.
Пайдалану саралау құралы ретінде қалыптастыру кезінде мінез-құлық үлгісін кәсіпкердің мүмкіндік береді ұтымды экономикалық мінез-құлық, аулақ артық шығындарды дұрыс сайлансын тәсілдерін ілгерілету өз өнім.

2-тарау қалыптастыру Принциптері және тұрғын үй нарығындағы баға серпіні қаласында
2.1 құн Түрлері, тұжырымдамалар, тұрғын үй құны.
Жылжымайтын мүлік объектісі болуы мүмкін «бірнеше» құндардың қажеттіліктеріне байланысты нарық субъектілерінің жылжымайтын мүлікті бағалау мақсаттары), яғни, объектінің құны жылжымайтын мүлік мұқтажы үшін, сақтандыру әртүрлі құнының есептелген сатуға арналған, кепіл және т. б. Мысалы, негіз құнын есептеу қажеттіліктері үшін сақтандыру болып табылады ауыстыру құны тәуекелге ұшырайтын элементтер үшін кепіл – қабілеті мүлік әкелетін табыс тоқтатылған кезде төленетін несие.
Жылжымайтын мүлікті бағалау мақсаттары болуы мүмкін әр түрлі (сатып алу-сату объектісі, сақтандыру және мүліктік даулар, салық салу, жылжымайтын мүлік, инвестициялық жобаларды іске асыру, кредит және т. б.), оларға сәйкес келетін бірнеше түрлерінің құны.
Жұмыстарды бастау алдында жылжымайтын мүлікті бағалау жөніндегі бағалаушы құнның түрін анықтау қажет, қолданылатын осы. Есепте болуы керек, бағаланатын түрі құнын негіздеу және оны таңдау.
Негізгі түрлері жылжымайтын мүлік құнын нарықтық құны, құны пайдалану, салық салу мақсаттары үшін, инвестициялық, сақтандыру, кепілдік, баланстық, меновая немесе бартерная құны, құны, жалдау құқықтарын, қалпына келтіру құны, ауыстыру құны және тарату.
Қарастырайық ең жиі встречаемые құн түрлері.

1. ең көп таралған болып табылады нарықтық құнын бағалау жылжымайтын мүлік. Нарықтық құны — ең ықтимал сату бағасы, жылжымайтын мүлік объектісінің еркін нарықта.

2. Құны пайдалану маңыздылығын көрсетеді объектінің нақты субъектісінің, оның болмауы мүмкін ниет қоя нысан сатуға шығарылды. Құны пайдалану негізделген табыстылық, пайдалылық және удобствах үшін объект иесінің жылжымайтын мүлік.

3. Құны салық салу мақсаттары үшін негізделген, әдетте, шығындар (өндіру).

4. Сақтандыру құны негізделген құнын ойнату (алмастыру) элементтерінің-жылжымайтын мүлік, тәуекелге жою. Сақтандыру құны пайдаланады мақсаттары үшін сақтандыру. Әдетте, бұл шама қалпына келтіру құнын немесе алмастыру құнын есепке алмай, жер учаскесін. Қалпына келтіру құны – бұл шығындар ойнату дәл көшірмесі сақтандырылған жылжымайтын мүлік, алмастыру құны – шығындар құруға ұқсас объект.

5. Объектілер үшін ұсынылатын кепілге анықталады кепіл құны – мүліктің құны, оны кредитор есептейді алу объектісін сату кезінде жылжымайтын мүлік рыногындағы қайтармаған жағдайда кредит. Кепіл құны ескеріледі шамасын айқындау кезінде берілетін ссуда.

6. Инвестициялық құн – бұл күрделі салымдар нақты инвестордың ескере отырып, оның талаптарын инвестициялар.

7. Тарату құны анықталады жою кезінде кәсіпорынның меншік иесінің шешімі бойынша немесе сот органы. Тарату құны – бұл мәжбүрлі иесі үшін сату бағасы мүлікті мерзімі аз жеткілікті танысу үшін қойылған нарыққа объектісі барлық әлеуетті сатып алушылар. Осылайша, бағалау мақсатына байланысты анықтау қажет әр түрлі түрлерін құнын. Неғұрлым жиі кездеседі нарықтық құнын бағалау жылжымайтын мүлік. Қол жеткізу арасындағы сәйкестікті бағалау мақсаты мен анықталатын түрі құны – табысты жұмыстың кепілі-бағалаушы.

2.2 нарықтық бағаны Айқындау қайталама нарықта тұрғын үйді

Нарықтық құны жылжымайтын мүлік – бұл, ең ықтимал бағасы, сатылатын болады нақты объект ашық нарықта шарттарын сақтай отырып, жеке мәміле.

Ең кең таралған түрі құнын айқындайтын бағалаушылар сәйкес көптеген тапсырыстарды бағалау жылжымайтын мүлік, болып табылады нарықтық құны.

Өмір сүруінің қажетті шарты нарықтық құнын болуы болып табылады нарығының объектілерін, ұқсас бағаланатын. Болмаған жағдайда, көрсетілген фактор бағалаушы пайдаланылады тамаша нарықтық база бағалау әкеледі түрін өзгертуге құқылы.

Нарықтық құнын көрсетеді өзара іс-қимыл сатушылар, сатып алушылар мен инвесторлар жылжымайтын мүлік нарығындағы. Алу үшін дұрыс бағалау объектісінің нарықтық құнын бағалаушы болуы керек туралы толық ақпаратты нарықта ұсынылатын бұл жылжымайтын мүлік.

Сонымен, нарықтық құны жылжымайтын мүлік объектісі – бұл неғұрлым ықтимал баға, ақшалай, мүлік көшеді ашық нарықта онда ерікті сатушы ерікті түрде сатып алушыға бағалау күніне арасында бәсекелестік жағдайында сатушылар мен сатып алушылардың және сақтау кезінде барлық шарттарды таза (қалыпты, равновесной) мәміле.

Нарықтық құнын анықтау үшін, менің курстық жұмыста қолданамын әдістемесін үлгі құнын есептеу шаршы метр.

Новосибирск және қала маңындағы аудандарда. Орта шаршы метрінің құны бойынша есептеледі аудандары.

Добавить комментарий

Your email address will not be published.