Үй-жайларды жалға алу

Жалпы, мәні шарттың адамдардың өмір сүру және реттеу мүліктік және жеке мүліктік емес қатынастарды, олардың арасындағы қиын. Қолдану шарттары бірнеше мың жыл түсіндіріледі бұлардан басқа, бұл туралы сөз болады икемді құқықтық нысаны, ол мүмкін облекаться әр түрлі сипаты бойынша қоғамдық қатынастар. Негізгі мақсаты шарттың тегжейлі реттеу заң шеңберінде адамдардың мінез-құлқын көрсету арқылы шектері, олардың мүмкін және тиісті мінез-құлық, сондай-ақ бұзу салдары тиісті талаптарды.
Реттеуші рөлі шарттың жақындатады, оны заң және нормативтік актілермен белгіленеді. Шарттың ерекшеленеді құқықтық нормалары, негізінен, екі принципті ерекшеліктері. Бірінші байланысты алынған мінез-құлық қағидаларын: шарт тараптардың еркін білдіреді, ал құқықтық акт – еркін шығарған оның органы. Екінші ажыратады қолданылу шегі және сол және басқа мінез-құлық ережелері: келісім-шарт тікелей тәрбиелеген реттеу мінез-құлық тек оның тараптардың – кім үшін неявляется тараптар ол мүмкін жасау құқықтары, бірақ міндеттері, және сол уақытта құқықтық немесе өзге де нормативтік акт тудырады асылында жалпы барлық және әрбір ереже (кез келген шектеу адамдардың распрстраняется құқықтық акт дәл анықталады). Белгіленген екі ерекшеліктері өзгешелік осы азаматтық-құқықтық шарт. [1] Бұл келісім-шартта, онда көрсетілген ерекшеліктері жоқ, бар түрі әр түрлі түрлері жариялы-құқықтық шарттардың — грань, отграничивающая оның нормативтік актінің жуылады. Келісім-шарт қызмет етеді идеалды формасы белсенділігін қатысушылар азаматтық айналымы.
Өзіндік жинағымен шарттардың шаруашылық құқығындағы қызмет етеді Азаматтық Кодексі РФ, оның екінші бөлігін. Атап өту қажет, бұл ең маңызды және, сонымен қатар, бірі «незамеченных» оқиғалар біздің онжылдық – қабылдау және қолданысқа енгізу, жаңа Азаматтық кодексінің, Ресей, ол қайтарады біздің қоғам күмәнді және қауіпті эксперименттер экономика саласында к испытанным ғасырлар бойы тәсілдері мен әдістері реттеу мүліктік айналымы.
Маңызды келісім-шарттардың түрлерін, атқаратын алар орны реттеу мүліктік қарым-қатынастар болып табылады мүліктік жалдау (жалға алу). Бұл шарт ойнады өз кезінде және қазір ойнауға маңызды рөлі дамытуға Ресей мемлекет.
Алғашқылардың бірі болып нақты шығу жолдарын біздің экономика дағдарыстан 1991 жылы болды дүниеге келген бастамасы бойынша «төменнен» қозғалысы аудару бойынша кәсіпорынның жалдық қатынастар. Объективтілігі пайда болу процесінің жалға берілетін қозғалыс қажеттілігімен разгосударствливания меншік және халық шаруашылығын монополиясыздандыру, жеңу иеліктен еңбек, өндіріс құралдарын дамыту, кәсіпкерлік бостандығы, сонымен қатар өзара жауапкершіліктерін арттыру, кәсіпорынды басқару органының міндеттемелерін орындау, оның нақты арасындағы байланыс қызметінің нәтижелерімен кәсіпорынның табысы әрбір қызметкердің.
Қазіргі АК қарайды, жалға беру және мүліктік жалға ретінде синонимдер. Бұл мағынада ол кейін шегінді дәстүр бойынша, олар қаланды континентальды азаматтық құқығы. Атап айтқанда, құқығындағы Франция ерекшеленеді жалдау, жылжымалы мүлікті жалға беру, жылжымайтын мүлік. Германияда жалға көздейді, тек затты пайдалану, сол сияқты жалдау білдіреді үзінді заттар, сондай-ақ жемістер. Бұл дәстүр восприняты біздің перестроечным заңнамасында және доктринаға. Мәселен, АК-нің 1964 жылғы тұрақты пайдаланылатын термин «мүліктік жалдауға», онда заңнама Негіздерін КСР Одағының және одақтас республикалар жалға беру туралы 23 қарашадағы 1989 жылы, [2] касавшиеся негізінен мүлікті пайдалану процесінде шаруашылық деятельстельности жүргізді сөз дәл жалдау туралы. Бұл мүмкіндік береді кейбір правоведам бөлуге қатар қарапайым және коммерциялық жалдауға, яғни жалға алуға. Алайда, бұл көзқарас болды даулы және бұрынғы заманда. Қазір ол мүлдем жоғалтты мәні. Егер мен туралы сөз қозғалғаны размежевании жалдау және жалдау, онда негізінде ғана романской немесе герман дәстүр. Жоқ, дегенмен, отыр бөліктерінде қандай институтының өнер жалдауға және жалға беру мұндай олардың ұғымында. Үшін осы институт еді подыскивать арнайы атауы, оның заң құрды, әйтпесе бы кетті ережелерін бұзу, — формалды логика.
Жалдау шарты
Шарт туралы жалпы ережелер жалдау бекітілді 34-бапта АК. Осы тарау бойынша құрылған сол принципі және басқа да мемлекет реттейтін күрделі шарттар, олар өздерінің түрлері келісім-шарттық міндеттемелері (сатып алу-сату, мердігерлік және басқа да). Алдымен баяндалады ережелер жалпы болып табылатын барлық түрлері үшін жалға алу шартының, содан кейін арнайы ережелер қатысты ғана тиісті түріне шарт (прокат, көлік құралдарын жалдау, үйлер мен ғимараттарды жалдау, жалға беру, кәсіпорындарды қаржылық жалға алу).
Көрсетілген жекелеген түрлерін жалдау және жалға алу шарттарын мүліктің жекелеген түрлерін реттеледі төмендегідей: жалпы ережелер жалға беру қолданылады, олар, егер арнайы ережемен осы шарттарда, сондай-ақ көзделген АК) өзгеше белгіленбесе, (625-бап АК).
Жалдау шартында танылады азаматтық-құқықтық келісім-шарт, жалға беруші жалға алушыға ұсынуға міндеттенеді белгілі бір мүлікті уақытша иеленуге және пайдалануға немесе уақытша пайдалануға береді, ал жалға алушы төлеуге тиіс бұл үшін жалға берушіге жалдау. Бұл ретте, жемістер, өнім мен табыстар, алынған пайдалану нәтижесінде жалға алушының алған шартқа сәйкес жалға алынған мүлік, оның меншігі болып табылады. Бұл ереже корреспондирует норма белгілейтін жалпы ереже туралы керек-жарақтары түсімдердің нәтижесінде алынған мүлікті пайдалану қандай да бір субъектісі (меншік иесі), адамға использующему мүлікті заңды негізде. [3] атап өту Қажет АК артынан, азаматтық заңнаманың Негіздерімен бере отырып түсінік жалдау шартын негізге алады, ол білдіреді әдеттегі дербес түрі шарттық міндеттемелерді, сияқты шарттар сатып алу-сату, мердігерлік және т. б… Сол уақытта Кодекс мүмкіндігін пайдалану осы шарттың мақсатында, противоречащихприроде шарттық міндеттемелерді, бұл бұрын. Жалдау шарты қаралмайды астам ретінде ерекше ұйымдық-құқықтық нысандары кәсіпкерлік, не бір қаражатынан разгосударствлевания экономика. Қайтару туралы жалға алу шартының отбасына шарттық міндеттемелерін растайды және мынадай АК терминология, қашан жалға беруші деп аталады жалға беруші, жалға алушы – жалға алушы, не жалға алу – мүліктік жалға беру шартында.
Жалға алу шарты болып табылады консенесуальным, өзара және өтеулі.
Мақсаты: жалдау – беруді қамтамасыз етсін мүлікті уақытша пайдалануға. Бұл екі жақ та мүдделі. Жалға алушы, әдетте, мұқтаж мүлік уақытша немесе мүмкіндігі жоқ оны меншігіне сатып алу. Жалға беруші бір көздеген мақсаты-пайда табу из передачи мүліктерді уақытша пайдалануға басқа адамға.
Пайдалану құқығы жалға алушы пайдаланады вещно-құқықтық қорғаумен және сонымен жазықтықта приравнено — меншік құқығына және өзге заттық құқықтарға. Пайдалану құқығына жалға алушының тән қасиет жүру үшін затты. Меншік құқығының немесе басқа құқықтың тапсырылған тан мүлкі жоқ бұзу үшін негіз болып табылады.
Объектіні жалға алу мүмкін кез-келген мүлік (заттар), ол жоғалтады өздерінің табиғи қасиеттерін: жер учаскелері, табиғи объектілер, кәсіпорындар мен басқа да мүліктік кешендер, ғимараттар, құрылыстар, жабдықтар, көлік құралдары және т. б…
Жоқ тікелей заңда мүліктің түрлеріне қатысты қолдануға болмайды ережелер жалдау туралы. Бұл ретте, жалға алу, зат кез келген мүлікке қатысты? Бұл сұраққа керек теріс жауап. Себебі, шығарылған қолданысқа енгізілгенге дейін бірінші бөлігінің АК Президентінің жарлықтары мен РФ Үкіметінің РФ Үкіметінің КСРО-ның мәселелері бойынша реттелетін федералдық заңдарында, жұмыс істейді, алдағы уақытта қолданысқа енгізілгенге дейін тиісті заңдар. Сондықтан, назар аудару өзінің толық көлемінің кемінде қолданылуы КСРО Министрлер Кеңесінің қаулысына 20 желтоқсандағы 1990 жылғы N 280 «тапсыру тәртібі Туралы кәсіпорындар одақтық және олардың мүлкін жалға» [4] және Министрлер Кеңесінің қаулысы РСФСР 3 сәуір 1990 жылғы «N 118 тапсыру тәртібі Туралы, кәсіпорындардың, республикалық және жергілікті бағыныстағы және олардың мүлкін жалға» [5] . Осы қаулыны жүзеге асыру көзделді, ол тапсыру кәсіпорындардың жалға орын алуы мүмкін барлық салаларында материалдық өндіріс және өндірістік емес салада бөлігін қоспағанда, қорғаныс өнеркәсібі кәсіпорындары, байланыс, көлік, ТЭК, мемлекеттік банктер және т. б..
Бірінші кезекте мән үшін түрлі шарт бар оның елеулі, өйткені ол саналады жасалған жағдайда ғана, егер тараптар арасында заңмен талап етілетін нысанда келісімге қол жеткен барлық елеулі талаптары бойынша шарт.
Қолданылатын жалдау шарты осындай маңызды шарт болып табылады жалдау объектісі. Жалдау шарты міндетті түрде болуы тиіс мүмкіндік беретін деректер сөзсіз орнату жататын мүлік предаче жалға алушы ретінде жалдау объектісінің (мүліктің құрамы, орналасу орны және т. б.). Олай болмаған жағдайда жалдау шарты танылуы мүмкін жасалмаған.
Жалға беруші мүлікті жалға алу шарты бойынша болуы мүмкін оның меншік иесі немесе өзге де тұлға уәкілеттендірілген заңмен немесе меншік иесі жалға мүлікті жалға беру. [6] Формулируя бұл ереже, заң шығарушы, әрине, қатыстым, ол мүлікті жалға беру нысанын білдіреді осы мүлікке иелік ету. Демек, жалға беруші ретінде сол билік етуге құқылы оның тиісті мүлікті. «Превую кезекте осы құқықты өзіне меншік иесі, өйткені субъективті меншік құқығы қамтиды өкілеттігі мүлікке иелік. [7] Бірнеше күрделі мәселе туралы өзге де тұлғалар, танытушы рөлін жалға берушінің, өйткені олар берілуге тиіс заңмен немесе меншік иесі тиісті өкілеттіктері бар. Заң бойынша мұндай құқыққа ие болады, мысалы, субъектілері, шаруашылық жүргізу құқығын – мемлекеттік және муниципалдық унитарные. Рас, мүлікті жалға беруге, олар меншік иесінің келісімімен ғана немесе оның өкімі бойынша.
Субъектілеріне келетін болсақ, жедел басқару, онда қазыналық кәсіпорны бола алады ретінде жалға берушінің, мемлекеттік мүлікті (жылжымалы және жылжымайтын) тек меншік иесінің келісімімен, ал мекеме ешбір жағдайда жалға беруге құқылы өзіне бекітіліп берілген мүлікті, сондай-ақ сатып алынған мүлік оларға бөлінген қаражат есебінен мемлекеттік мекемесі бойынша смета. Сонымен қатар, мекеме бола алады жалға беруші ретінде мүлікті алынған табыс нәтижесінде алынған рұқсат етілген мемлекеттік мекемесі » оның құрылтай құжаттарына сәйкес кәсіпкерлік қызметті. [8]
Мемлекеттік мүлікке жататын меншік РФ субъектілерінің, сондай-ақ муниципалдық мүлікті тапсырылуы керек жалға айқындайтын тәртіппен правовымактом тиісті субъектісінің РФ, ал отсутствиитакого құқықтық актісі айқындайтын орган управомоченный тапсыруға көрсетілген мүлік жалға арбитражно-сот іс-тәжірибесі деп таниды және тиісті беру жалға берушілермен, тиісті басқару жөніндегі комитеттер құрылған.
Бұл осылайша, ол алуға мүдделі тұлға мүлікті пайдалануға. Ешқандай арнайы талаптар оған заңы, жалпы ереже бойынша емес, қояды.
Қойылатын талаптар нысанда жалдау шартының жинақталады, себебі келісім-шарт, ол бойынша жалға беруші немесе жалға алушы-заңды тұлға болуы тиіс, жазбаша түрде жасалуға тиіс. Егер тараптар шарт бойынша жалға алу, жылжымайтын мүлікті қоспағанда, болып табылады азаматтар, міндетті түрде жазбаша нысаны талап етілсе ғана жағдайда келісім-шарт бір жылдан астам мерзімге жасалған. [9] осы Жерде атап өтуге болады айырмашылығы қойылатын талаптарды нысан жалға алу шарты жасалатын азаматтары арасындағы, жалпы ережелері, реттеуші нысаны мәмілелер азаматтардың бір-бірімен, оған сәйкес мұндай мәмілелер жатады нысанда жасалады, егер олардың сомасы кемінде он есе заңда белгіленген минималды еңбекақы, және жағдайларда заңда көзделген — қарамастан мәміле сомасының. [10] келісім-Шарт жылжымайтын мүлікті жалға алу, илюбая мәміле жылжымайтын мүлікті мемлекеттік тіркеуге жатады.
Ерекше түрде реттеледі жалдау шартының нысаны ауыстыруды көздейтін кейіннен меншік құқығы бұл мүлікті жалға. Мұндай шарттар жасалуы үшін көзделген нысанда сатып алу – сату шарты тиісті. Ерекше талаптар заңына қатысты жылжымайтын мүлік сату, сату кәсіпорындар. Бұл талаптарын азайтатын, бұл жалдау шарты, жылжымайтын мүлік болып табылады жазбаша жасау жолымен тараптардың қолы қойылған бір құжат нысанасы болса, сату кәсіпорын әрекет етеді, келісім-шартқа қоса берілуі тиіс түгендеу актісі, бухгалтерлік баланс, қорытынды тәуелсіз аудитордың кәсіпорынның құрамы мен құны туралы, сондай-ақ тізбесі барлық қарыздарын.
Түбегейлі өзгерістер енгізілді Кодекске реттеу жалдау шартының мерзімі. [11] Бұрын мерзімі жалға алу шарты ретінде қаралды елеулі шарттың талаптары. Болмаған жағдайда, шартта жалдау шарттары оның қолданылу мерзімі туралы шарт жасалмаған болып саналған. Кодекс сондай-ақ көздейді, бұл жалдау шарты мерзімге, белгілі бір шартпен, бірақ келісім-шарты және көрсетпестен, онда жалға алу мерзімі. Бұл жағдайда шарт болып саналады белгісіз мерзімге жасалған.
Заңда көзделуі мүмкін шекті мерзімдері шартының жекелеген түрлеріне қатысты жалға алу немесе жалға беру мүліктің жекелеген түрлерін. Бұл жағдайда, қарамастан, көрсеткен ма тарапынан қандай да бір мерзімге жалға алу шартында, заңмен белгіленген шекті мерзімі жалдау шарты тоқтатылған болып есептеледі.
Шарттың бағасы-жалға беру (жалдау ақысы) көзделуі мүмкін сияқты қатынастар барлық өзге жалға алынған бос имущесва тұтастай алғанда, сондай-ақ қолданылатын әрбір оның негізгі бөліктері. Кодексте мынадай нысандарын жалдау ақысының: белгілі бір төлемдер сомасымен енгізетін мезгіл-мезгіл немесе бір мезгілде; белгіленген үлесі нәтижесінде алынған использованияимущества өнімдерін, жемістер мен кірістерді; ұсынылатын жалға алушы жалға берушіге белгілі қызметтер; жүктеу жалға алушының шартта келісілген шығындарды жақсарту бойынша жалға алынған мүлік.
Шартының мазмұны жалға. Жалға беруші орындау үшін заключенног шарттың міндетті:
1)беруге, жалға алушыға мүлік жағдайына сәйкес күйде жалға алу шарты және мүліктің мақсатына. Жай-күйі жататын мүлікті беруге тиіс еңбек жалдау. Егер бұл жасалмаса, мүліктің жай-күйі анықталады және оның мөлшері. Мүлікті жалға бірге всемси оның керек-жарақтарымен және оған жататын құжаттарымен (техникалық паспорт, сапа сертификаты және т. б.).
Мүлік берілуге тиіс жалға белгіленген мерзімде. Бұл мерзім көрсетілуі тиіс жалдау шартында. Егер беру мерзімі шартта белгіленбесе, мүлік берілуге тиіс ақылға қонымды мерзім.
Міндеті қамтамасыз ететін мүліктің жай-күйі әрекет етеді жалдау мерзімі бойы, дегенмен зат және жалға алушыға, әдетте, көп ұзамай келісім-шарт жасалғаннан кейін.
Жалпы ереже бойынша жалға беруші барлық кемшіліктерді берілетін мүлікті қоспағанда, осындай, олар: а) айтылуы жалға беруші шарт жасау кезінде; б) жалға алушыға алдын ала белгілі болған; в) болуы тиіс табылған жалға алушы тексеру кезінде мүлікті шарт жасау кезінде. Жалға алушы кемшіліктер үшін жауап берілетін мүлікті жалға негіздерінде тәуекел.
2)қызметкер жалдаушының туралы үшінші тұлғалардың барлық құқықтары тапсырылатын жалға берілген мүлік.
Жоқ тізбесін үшінші тұлғалардың құқықтарының бар болуы, оларды жалға беруші қызметкер жалдаушының. Деп, бұл мүлікке құқық, тиесілі, олар үшінші тұлғаларға және оларға мыналар жатады, соның ішінде, сервитуттар және құқық кепіл.
3)өз есебінен жүргізуге, күрделі жөндеу жалға берілген мүлік, егер заңда өзгеше көзделмесе, өзге де првовыми актілерінде немесе шартта жалдау.
Астында және күрделі жөндеу түсініледі мұндай қалпына келтіру негізгі бөліктерін жалға алынған мүлікті, онсыз соңғы болмайды мақсаты бойынша пайдалану.
Өткізу мерзімі осындай жөндеу орнатылуы тиіс шартта. Егер орнатылмаған болса, онда ол қисынды мерзімде.
Жөндеу жүргізілуі тиіс, алынбаған жалға берушінің және оның күшімен илисилами тартылған м. 4)өтеуге жалға алушыға жүргізілген жақсартудың ажырамас құны келісімімен жалға беруші есебінен және жалға алушы, егер шартта өзгеше көзделмесе, жалға алу. Астында неотделимыми улучшениями түсініледі мұндай улучшениями, бөліп мүмкін емес келтірмей заттар зиянды кез келген мөлшерде.
Жалға алушы міндетті: 1)пайдалануға жалға алынған мүлікті жалға алу шартына сәйкес, ал егер шартта мұндай талаптар белгіленбесе, мүліктің мақсатына сәйкес. Жалгер пайдалануға мүлік өзі.
2)төлемақысын уақтылы енгізуге мүлікті пайдаланғаны үшін. Көлемі, тәртібі, шарттары мен мерзімдері жалдау төлемін төлеу шартпен белгіленеді. Егер мөлшері, тәртібі мен шарттарын енгізу жалдау ақысының белгіленген қандай нормативтік актімен, онда келісім-шарт міндетті түрде сілтеме жасалған.
3)жалдау шарты тоқтатылған жағдайда жалға берушіге қайтаруға мүлкі оның жай-күйі, онда ол оны алды, қалыпты тозуын ескере отырып немесе жай-күйі, келісілген шартқа сәйкес белгіленеді.
Жағдайына қойылатын талаптар мүлікті жалға алушы қайтаратын, сияқты және мүлікті беру, жалға берушімен сәйкес және жоғарғы тайынты ауылының жасалған жалдау шартында. Бірге мүлікті жалға берушіге берілуі тиіс оның барлық керек-жарақтары мен оған қатысты құжаттарды, бұрын алынған жалға алушы. Қайтарылатын мүліктің жай-күйі шартта белгіленуі мүмкін. Көзделуі мүмкін арнайы талаптар осындай қайтару, мысалы, шарт, бұл үй-жайға қайтарылуы тиіс кейін ғана күрделі жөндеуден өткізу.
4)қолдап, жалға алынған мүлікті дұрыс күйде жүргізуге, ағымдағы жөндеуді өз есебінен мойнына күтіп-ұстауға жұмсалатын шығыстар-мүлікті, егер заңда өзгеше көзделмесе, немесе келісім-шартпен жалдау.
Астында ағымдағы жөндеу дегеніміз кемшіліктерді жою мүлікті, байланысты емес ауыстырумен негізгі құрамдас бөліктері.
Ағымдағы жөндеу ажырата білген жөн ұстау, мүлікті дұрыс күйде болса, онда бұл оның қызмет көрсету, ол пайдалануға мүмкіндік береді мүлік кез келген уақытта. Бұл жағдайда жүргізілуге тиіс дене ақаусыздығын жалға алынған мүлікті, оны ұстап тұруға болады тоқтатпай, оны мақсаты бойынша пайдалану.
Жалға берушінің келісімінсіз жалға жалға алынған мүлікті қосалқы жалдауға, беруге, өз құқықтары мен міндеттері жалдау шарты бойынша басқа тұлғаға бермеуге мүлікті өтеусіз пайдалануға, сондай-ақ берушілер үшін жалгерлік құқық кепілі.
Жауапкершілік жалға беруші мен жалға алушының құрылады жалпы ережелерінде және, ең алдымен, үшін қандай міндеттерін, олардың бұзылғандығы. Мысалы, орындалмаған кезде жалға беруші міндеттері туралы жалға алушыны хабардар етуге міндетті барлық үшінші тұлғалардың құқықтары, соңғы талап етуге құқылы азайту жалдау ақысының не шартты бұзуды және залалдарды өтеуді.

Добавить комментарий

Your email address will not be published.